香港楼价堪称全球最难负担，目前再有大行警告「泡沫风险」，小心「砖头」有买贵无买错神话破灭！瑞银发表最新《2020年全球房地产泡沫指数》显示，在其调查全球廿五个城市中，有七个具有楼价泡沫风险，当中德国慕尼黑最危，香港则排第四，为亚洲区最大镬。虽然该行预期，香港楼价不会出现深度调整，但意味着现阶段买楼不宜寄予厚望，收租回报也不会高。

瑞银在报告列出七个具有泡沫风险的城市，欧洲占了五个，可谓「泡沫风险」重灾区，包括泡沫指数最高的慕尼黑及法兰克福，以及排名第五至第七名的巴黎、阿姆斯特丹及苏黎世；多伦多位居第三，称冠北美；香港排名则自去年的第三降到第四位，仍是亚洲之首。

欧洲楼价涨逾5%最急

除了香港、马德里、三藩市及杜拜楼价有调整外，其余廿一个城市在过去四季度，经通胀调整后住宅楼价均加快上扬，当中欧洲区楼价升幅最劲，涨逾5%。

对於大部分城市的楼价在「疫」市下升幅仍加速，该行未敢乐观，因为楼价属於滞后指标，未能确切反映经济下滑影响，而今年第二季成交量因疫情中断而急降，减弱楼价参考价值。再者，疫情期间各地政府提供信贷、减税等支持措施，降低疫情对楼市的负面影响。

该行直言，目前楼价升势明显是「不可持续」，大多数城市的租金已下降，一旦住房补贴等支持措施力度消退及家庭收入进一步受压，楼市将会出现调整。该行更指，投资者应考虑出售所持有的投资物业，并将资金投资於有更好回报的资产，因为楼价租金比率已创纪录高位，意味租金回报率低。

政局未稳 前景存挑战

香港作为少数楼价出现跌幅的城市，该行称，原因是本土经济自去年中开始转弱，令住宅楼价升势中断，加上政治紧张局势及失业率攀升，为经济前景增添挑战，令目前楼价已自去年高位回落约5%。

虽然香港楼价被划分为「有泡沫危机」类别，惟该行指，作为中国大湾区的金融枢纽，在美上市中资概念股持续回流香港，使香港在市场扮演的角色足以为楼市提供支撑，加上本地住宅买家杠杆率温和，低息环境下有能力偿还债务，强拍个案料维持低水平。该行预计，香港全年住宅楼价将平稳，至明年中或录得中单位数增长。

资深财经专家林一鸣相信，本地住宅需求远大於供应，楼价仍有支持力，料全年走势平稳。

专家估住宅租金泻15%

惟他对租务市场看法悲观，主因是疫情及暴力示威等事件打击零售、餐饮及旅游业，拖累从事相关工作的人无力交租，预计全年住宅租金跌10至15%；他亦不看好商业市道，料商铺租金自高位至少泻三至五成，写字楼则至少跌一至两成。

事实上，差估署数据显示，香港今年首八个月私人住宅售价指数涨约0.37%，同期租金指数则显著回落4.2%，意味「买楼收租」回报不再和味。