根據金管局指引，銀行敘造私人住宅貸款時，最多只可承造六成按揭。如缺乏足夠首期，並想承造六成以上的按揭，除了可選擇申請「按揭保險計劃」，購買一手物業的置業人士亦可選擇使用發展商「一按加二按」計劃，以減輕首期負擔。選用以上兩種計劃的條件以及內容各有不同，筆者將會在此逐一細說。

「按揭保險計劃」是由按揭保險公司向銀行提供的一種按揭保險產品，讓銀行避免承擔因提供高於金管局指引之貸款金額而帶來的額外風險，置業人士可透過支付按揭保險費而借入高於銀行按揭成數上限的額外貸款。

「一按加二按」則指發展商與指定銀行以及發展商旗下之金融機構合作，分別向置業人士借出一按及二按貸款，借貸人藉此可承造高成數按揭，向金融機構承造二按前，必須先獲得一按銀行的同意才可申請。

樓價限制最高按揭成數

按揭保險在承造按揭物業之樓價有所限制，過往450萬元以下物業的最高按揭成數為八至九成（貸款額上限為360萬元），450萬至600萬元物業最高為八成（貸款額上限為480萬元），計劃適用於現樓及樓花。在去年政府推出新按保計劃之後，800萬元或以下物業的最高按揭成數為九成，800萬元以上至900萬元以下物業最高為八至九成（貸款額上限為720萬元），900萬至1,000萬元物業最高為八成，但只適用於現樓物業。至於提供二按之金融機構，可承造按揭物業之樓價上限會較為寬鬆，有機會包括1,000萬元以上之物業。

按保須繳付按揭保險費

申請按揭保險時，買家需要繳交按揭保險費，金額視乎物業樓價、付款方法、按揭種類、成數以及年期而定。最長還款年期為30年，付款方法可選擇「一次付清」或「每年支付」，前者指銀行先替借貸人支付按保費，借貸人再將按保費攤分最長30年還給銀行；後者指借貸人於每年繳付保費，而首年的保費較高，及後每年的保費會相等。至於選用二按則不需要繳付相關費用，但按揭息率一般較高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明