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按揭新闻
加息周期快杀到 港楼市阴霾满布
2022年8月19日 (东方)
随着美国联储局接连加息,香港银行同业拆息(HIBOR)续升,昨终有两家大型银行宣布因应市场变化,上调以HIBOR利率为计算基础的按揭计划(H按)封顶息,个别更推出首年定息按揭抢客。所谓「春江水暖鸭先知」,大银行的举动在预示香港快将启动加息周期。在经济衰退下,利率成本反而看涨,将无可避免打击投资气氛,楼市亦无例外。当下严格的防疫政策促使外资求去,且时值回归以来最大型的移民潮,楼市本已阴霾满布,港府再不着手「撤辣」,只会白白错失「稳经济」的契机,后患无穷。

如今市场对於年底前香港上调最优惠利率(P息)基本上已有共识。港府专家亦承认,香港加息必然会祸及楼市,皆因市民按揭供款增加,亦可能对资产价格造成影响。按港府的预算,按息每增加一厘,供楼人士每月供款将增加约14%。这个趋势,诚然不利投资与消费。

楼价受加息因素困扰,已从去年第三季高位反覆回落,且有加速下滑之势。若以为如今让政府出手为楼市「减辣」,是向市场发出「托市」、楼价「只升不跌」的讯息这般简单,显然是严重低估了当前香港经济所面对的困境。

事实上,目前香港楼市所面对的风险,并非单纯的经济周期或货币政策因素所使然,更多还包括防疫政策和地缘政治风险的累积。中、港两地经济通关主导权不在香港,而在长期缺少内地的人流与物流下,香港经济本就难以复原。中美博弈更令香港面对前所未有的地缘政治风险,外资企业将地区总部转移至其他亚洲城市,除了考虑到防疫政策因素外,规避美国的金融制裁风险显然也是考量之一。此外,不少中产或以上的港人劈价沽楼移民,二手楼市的惨况已是最好说明。

众所周知,香港经济向来非金融即地产,眼下股市一潭死水,楼市稳定非但关系到金融系统性风险,还影响建筑、建材、家品电器、物业管理、法律服务等多个行业需求,涉及的是百业民生。若港府继续放任楼价下行而不作为,企业少了资金流转渠道,发展商亦会对展开新项目持审慎态度,犹如向疲弱经济多踩一脚,也不见得有利政府建屋进度。

刻下港府研究为楼市有序减辣或撤辣,更大的作用在於「稳经济」,对抗世界经济逆风。环顾全球,欧美通胀高企,中美博弈下国际供应链持续大洗牌,俄乌战争下能源危机无法解决,通胀易升难跌已是不争的事实,全球今个加息周期好可能远比市场预期的长。

说到底,香港楼市目前并不存在投资过热,「辣招」本就应适时退场。更何况如今楼市摇摇欲坠,经济风险不断上升。无可否认,香港的楼市政策,应以满足本地人安居为先。但若然经济不景气、资产价格大跌,港人失业,企业倒闭,三餐不继,谁愿供楼置业,又如何能实现政策目标?

明乎此,港府检视楼市辣招得从「稳」字出发,即稳定资产价格预期,稳经济,确保市场有序运作。继续忠言逆耳、无所作为;抑或从善如流、果断应急,当看现届政府管治能力。