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按揭新闻
全球楼泡硬着陆 港须撤辣脱困局
2022年9月14日 (东方)
环球央行持续大幅加息兼收水,意味这些年一直支持着全球楼市泡沫延续的市场流动性已经逆转,利率升幅加快,势将窒碍投资,楼市首当其冲,并正反映在全球各主要城市的楼市数据上。至於香港,在严厉的防疫政策下,金融业正陷入萎缩状态,削弱外来投资者对本港楼市的需求,加上内地经济增长放缓,难寄望「北水」南来打救,且香港现大型移民潮兼百业萧条,本地购买力实独力难支。「息」魔要趁「病」攞命,偏偏港府忠言逆耳,死抱过时的楼市「辣招」不放,明年港楼将大祸临头!一个百年国际都会被弄得焦头烂额,前景暗淡,可见天灾可怕,人祸甚之!

行业数据显示,全球各主要城市的楼市均价量齐跌,可见随着今年以来美国联储局猛力加息,各大央行为抗通胀及保汇率而跟随,利息成本飙涨,打击资产价格。更令人神伤的是,俄乌战争没完没了,持续推升能源及粮食价格;且中美博弈、东西分裂,让国际供应链无法重现原貌,重塑过程漫长,非常时期遇上极端事件,顿令全球经济陷衰退风险。一时间股、汇、债、商品、楼大吹淡风,资金避险苦无出路,只有涌往美国,成就美元一汇独强。

环顾全球,暂见不到有其他经济体能独当一面,避过衰退。美元持续独强,非美货币承压,亚洲新兴经济体正消耗外汇储备力托本币汇率,彷佛是亚洲新金融风暴前夕。再讲,美国通胀即使已见顶,却并不等如有条件快速回落,意味联储局本轮加息周期尚未见尽头。

香港今年开始重新纳入加息周期已无悬念,与楼按相关的一个月银行同业拆息在突破2厘后头也不回,银行纷纷上调H按息封顶位,反映按揭利息成本上升。当明年楼按息率升至5厘,更多置业者对上车感却步。奈何如今内地自身难保,刚过去的中秋小长假楼市冷清、消费气氛淡薄,两地通关无期,香港又如何指望「北水」来打救?

偏偏至今港府仍没有意愿优化防疫政策,恢复正常的国际往来。国际人才与钱财都被迫舍港而往新加坡,少了一批海外实力买家或租客,港楼必受拖累。缺少外资、北水参与,单靠港人,以目前的经济景气之差,显然难力挽狂澜。更何况不少中产和年轻人都选择往外地发展,上车置业与分支家庭需求下降,当更多移民港人适应当地生活,开始清仓香港物业,二手楼市更激烈的劈价潮,只怕还在后头。

港府若不尽快正视和设法打破这个困局,香港经济这次内伤,只怕难以复原。外资既已一段时间适应没有香港业务的亚洲市场运作,香港要重振国际大都会优势,谈何容易?最无奈的是,危机当前,港府仍未居安思危,及早为楼市松绑有序「撤辣」,输血稳定资产价格,不甚作为的后果是白白错失施策稳经济的最佳时机,换来的结果是满盘皆落索。

全球楼市步入「硬着陆」轨道,港元联汇制度下,香港只有跟紧美国加息步伐,新伤旧患夹击,迎面而来港楼的调整压力不容低估,恐再次在全球「名列前茅」,成跌市前列!