昨有外电消息指，政府为吸引人才而考虑宽减部分楼市「辣招」。事实上，今年楼市持续下行，中原城市领先指数（CCL）累跌超过一成，地产业界早已呼吁政府「减辣」甚至「撤辣」，「减辣」亦成为社会对新一份施政报告的关注重点。惟细看数据，香港楼价仍贵绝全球，国际公共政策顾问机构Demographia年初公布数据，香港连续11年蝉联全球最难负担的房地产市场，楼价中位数对家庭入息中位数比率达20.7倍。目前香港楼价仍超过大部分人的负担能力，「减辣」是否合适时机？

谢伟铨：市民负担差距仍大

测量师学会资深会员、立法会议员谢伟铨在接受香港文汇报访问时表示，如果「减辣」目标是希望带动楼市成交回升，只是从某个行业的利益出发，相信难以获得大多数市民支持。事实上，过去十多年，银行在按揭方面相当保守稳阵，本港金融体系及置业人士都有能力承受风险。他认为，虽然楼价下行，可能会导致部分在2019年左右楼价高峰期入市的买家成为负资产，但相对接近150万伙的私宅而言，受影响业主只占好少数。而对於自住业主而言，楼价升跌如未至於影响按揭，就单纯是「数字游戏」。

谢伟铨续指，过去多年楼价大幅上升，现时与市民可负担水平差距仍然巨大。虽然楼价大幅滑落会影响银行按揭甚至金融稳定，未必为市民所能接受，但相信目前楼价断崖式下跌机会微，大部分市场人士预测未来2至3年下调约一至两成，相信市场仍有能力承担。整体市民仍然希望「辣招」可以遏抑楼价无理飙升。

楼价下行可能导致发展商获利减少，尤其现时加息环境增加借贷成本，但谢伟铨认为，做生意必定存在风险，发展商要自己衡量，且大部分本港发展商的借贷比例都好低。目前楼价非大幅度下调，整体楼市仍然稳健，暂未见有急切理由「减辣」。

金管局9月季报显示，按揭贷款成为港人最主要家庭负债，香港家庭负债占GDP比率升至94.3%创新高。此外，高楼价亦打击营商环境，企业及商户捱不起贵租倒闭，甚至令香港少子化、产业结构单一化，压抑初创及中小微企的生存空间，令本港经济产业一面倒倾向金融地产。

不过，岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生认为，「辣招」对降低楼价毫无帮助，反而催谷楼价飙升，即使1997年楼市高峰期仍有不少200万至300万元的私楼，惟自「辣招」实施后，此类银码单位绝迹。差估署数据显示，2010年11月政府落实楼市「辣招」前，楼价升幅最快是D及E类豪宅，但「辣招」后反而A及B类楼价升幅最快，主要由於「辣招」导致换楼客及二手市场供应大减，交投量大幅下跌，同时上车盘楼价急升，尺价甚至超过豪宅，发展商亦因此愈建愈细，令「纳米楼」涌现。

何泺生批「辣招」反推升楼价

何泺生指，现时楼市已被扭曲，完全不健康，一方面令经济失去活力，二来令楼市换楼链转弱，市民居住环境愈来愈差。政策需科学实证及数据支持，他直言「老早应该『撤辣』，根本连少少帮助都无」。又认为，「撤辣」虽会增加交投，但楼价不会急速飙升，只有豪宅因为换楼需求增加而会推高少少楼价。反而取消「辣招」可增加二手市场供应，加强流动性之余，上车盘楼价亦不会继续大升。不过，他认为政府应保留买家印花税（BSD），针对境外投资者及以公司名义购买住宅的人士，向其划一收取楼价15%税额。

翻查差估署私宅售价指数，由1999年1月至2010年10月期间，D及E类楼价约12年内升幅分别达92.2%及1.3倍，同期A及B类楼价只有57%及47.2%升幅。然而，自2010年11月「辣招」实施后至今年8月，同样约12年光阴，D及E类升幅只有60%及28.4%，反而A及B类升幅高达1.43倍及1.27倍，显示上车单位楼价急起直追，完全超过豪宅。

邹广荣称「撤辣」防断崖下跌

港大学者房地产学系讲座教授邹广荣亦认为，「辣招」无助解决房屋问题，反而阻碍二手楼成交，变相「益咗」发展商，令发展商在一手楼市场有更加大定价能力。现时楼市进入下行周期，政府是时候废除所有「辣招」，以防止楼价在成交稀少的情况下作断崖式下跌。若楼价短时间之内大跌，相信会令已经疲弱的经济雪上加霜。

显然，一个硬币有两面。「减辣」或「不减辣」考验政府的智慧。

◆香港文汇报记者 曾业俊