昨有外電消息指，政府為吸引人才而考慮寬減部分樓市「辣招」。事實上，今年樓市持續下行，中原城市領先指數（CCL）累跌超過一成，地產業界早已呼籲政府「減辣」甚至「撤辣」，「減辣」亦成為社會對新一份施政報告的關注重點。惟細看數據，香港樓價仍貴絕全球，國際公共政策顧問機構Demographia年初公布數據，香港連續11年蟬聯全球最難負擔的房地產市場，樓價中位數對家庭入息中位數比率達20.7倍。目前香港樓價仍超過大部分人的負擔能力，「減辣」是否合適時機？

謝偉銓：市民負擔差距仍大

測量師學會資深會員、立法會議員謝偉銓在接受香港文匯報訪問時表示，如果「減辣」目標是希望帶動樓市成交回升，只是從某個行業的利益出發，相信難以獲得大多數市民支持。事實上，過去十多年，銀行在按揭方面相當保守穩陣，本港金融體系及置業人士都有能力承受風險。他認為，雖然樓價下行，可能會導致部分在2019年左右樓價高峰期入市的買家成為負資產，但相對接近150萬伙的私宅而言，受影響業主只佔好少數。而對於自住業主而言，樓價升跌如未至於影響按揭，就單純是「數字遊戲」。

謝偉銓續指，過去多年樓價大幅上升，現時與市民可負擔水平差距仍然巨大。雖然樓價大幅滑落會影響銀行按揭甚至金融穩定，未必為市民所能接受，但相信目前樓價斷崖式下跌機會微，大部分市場人士預測未來2至3年下調約一至兩成，相信市場仍有能力承擔。整體市民仍然希望「辣招」可以遏抑樓價無理飆升。

樓價下行可能導致發展商獲利減少，尤其現時加息環境增加借貸成本，但謝偉銓認為，做生意必定存在風險，發展商要自己衡量，且大部分本港發展商的借貸比例都好低。目前樓價非大幅度下調，整體樓市仍然穩健，暫未見有急切理由「減辣」。

金管局9月季報顯示，按揭貸款成為港人最主要家庭負債，香港家庭負債佔GDP比率升至94.3%創新高。此外，高樓價亦打擊營商環境，企業及商戶捱不起貴租倒閉，甚至令香港少子化、產業結構單一化，壓抑初創及中小微企的生存空間，令本港經濟產業一面倒傾向金融地產。

不過，嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生認為，「辣招」對降低樓價毫無幫助，反而催谷樓價飆升，即使1997年樓市高峰期仍有不少200萬至300萬元的私樓，惟自「辣招」實施後，此類銀碼單位絕跡。差估署數據顯示，2010年11月政府落實樓市「辣招」前，樓價升幅最快是D及E類豪宅，但「辣招」後反而A及B類樓價升幅最快，主要由於「辣招」導致換樓客及二手市場供應大減，交投量大幅下跌，同時上車盤樓價急升，呎價甚至超過豪宅，發展商亦因此愈建愈細，令「納米樓」湧現。

何濼生批「辣招」反推升樓價

何濼生指，現時樓市已被扭曲，完全不健康，一方面令經濟失去活力，二來令樓市換樓鏈轉弱，市民居住環境愈來愈差。政策需科學實證及數據支持，他直言「老早應該『撤辣』，根本連少少幫助都無」。又認為，「撤辣」雖會增加交投，但樓價不會急速飆升，只有豪宅因為換樓需求增加而會推高少少樓價。反而取消「辣招」可增加二手市場供應，加強流動性之餘，上車盤樓價亦不會繼續大升。不過，他認為政府應保留買家印花稅（BSD），針對境外投資者及以公司名義購買住宅的人士，向其劃一收取樓價15%稅額。

翻查差估署私宅售價指數，由1999年1月至2010年10月期間，D及E類樓價約12年內升幅分別達92.2%及1.3倍，同期A及B類樓價只有57%及47.2%升幅。然而，自2010年11月「辣招」實施後至今年8月，同樣約12年光陰，D及E類升幅只有60%及28.4%，反而A及B類升幅高達1.43倍及1.27倍，顯示上車單位樓價急起直追，完全超過豪宅。

鄒廣榮稱「撤辣」防斷崖下跌

港大學者房地產學系講座教授鄒廣榮亦認為，「辣招」無助解決房屋問題，反而阻礙二手樓成交，變相「益咗」發展商，令發展商在一手樓市場有更加大定價能力。現時樓市進入下行周期，政府是時候廢除所有「辣招」，以防止樓價在成交稀少的情況下作斷崖式下跌。若樓價短時間之內大跌，相信會令已經疲弱的經濟雪上加霜。

顯然，一個硬幣有兩面。「減辣」或「不減辣」考驗政府的智慧。

◆香港文匯報記者 曾業俊