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按揭新聞
減辣不減辣兩面睇
2022年10月14日 (文匯報)
昨有外電消息指,政府為吸引人才而考慮寬減部分樓市「辣招」。事實上,今年樓市持續下行,中原城市領先指數(CCL)累跌超過一成,地產業界早已呼籲政府「減辣」甚至「撤辣」,「減辣」亦成為社會對新一份施政報告的關注重點。惟細看數據,香港樓價仍貴絕全球,國際公共政策顧問機構Demographia年初公布數據,香港連續11年蟬聯全球最難負擔的房地產市場,樓價中位數對家庭入息中位數比率達20.7倍。目前香港樓價仍超過大部分人的負擔能力,「減辣」是否合適時機?

謝偉銓:市民負擔差距仍大

測量師學會資深會員、立法會議員謝偉銓在接受香港文匯報訪問時表示,如果「減辣」目標是希望帶動樓市成交回升,只是從某個行業的利益出發,相信難以獲得大多數市民支持。事實上,過去十多年,銀行在按揭方面相當保守穩陣,本港金融體系及置業人士都有能力承受風險。他認為,雖然樓價下行,可能會導致部分在2019年左右樓價高峰期入市的買家成為負資產,但相對接近150萬伙的私宅而言,受影響業主只佔好少數。而對於自住業主而言,樓價升跌如未至於影響按揭,就單純是「數字遊戲」。

謝偉銓續指,過去多年樓價大幅上升,現時與市民可負擔水平差距仍然巨大。雖然樓價大幅滑落會影響銀行按揭甚至金融穩定,未必為市民所能接受,但相信目前樓價斷崖式下跌機會微,大部分市場人士預測未來2至3年下調約一至兩成,相信市場仍有能力承擔。整體市民仍然希望「辣招」可以遏抑樓價無理飆升。

樓價下行可能導致發展商獲利減少,尤其現時加息環境增加借貸成本,但謝偉銓認為,做生意必定存在風險,發展商要自己衡量,且大部分本港發展商的借貸比例都好低。目前樓價非大幅度下調,整體樓市仍然穩健,暫未見有急切理由「減辣」。

金管局9月季報顯示,按揭貸款成為港人最主要家庭負債,香港家庭負債佔GDP比率升至94.3%創新高。此外,高樓價亦打擊營商環境,企業及商戶捱不起貴租倒閉,甚至令香港少子化、產業結構單一化,壓抑初創及中小微企的生存空間,令本港經濟產業一面倒傾向金融地產。

不過,嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生認為,「辣招」對降低樓價毫無幫助,反而催谷樓價飆升,即使1997年樓市高峰期仍有不少200萬至300萬元的私樓,惟自「辣招」實施後,此類銀碼單位絕跡。差估署數據顯示,2010年11月政府落實樓市「辣招」前,樓價升幅最快是D及E類豪宅,但「辣招」後反而A及B類樓價升幅最快,主要由於「辣招」導致換樓客及二手市場供應大減,交投量大幅下跌,同時上車盤樓價急升,呎價甚至超過豪宅,發展商亦因此愈建愈細,令「納米樓」湧現。

何濼生批「辣招」反推升樓價

何濼生指,現時樓市已被扭曲,完全不健康,一方面令經濟失去活力,二來令樓市換樓鏈轉弱,市民居住環境愈來愈差。政策需科學實證及數據支持,他直言「老早應該『撤辣』,根本連少少幫助都無」。又認為,「撤辣」雖會增加交投,但樓價不會急速飆升,只有豪宅因為換樓需求增加而會推高少少樓價。反而取消「辣招」可增加二手市場供應,加強流動性之餘,上車盤樓價亦不會繼續大升。不過,他認為政府應保留買家印花稅(BSD),針對境外投資者及以公司名義購買住宅的人士,向其劃一收取樓價15%稅額。

翻查差估署私宅售價指數,由1999年1月至2010年10月期間,D及E類樓價約12年內升幅分別達92.2%及1.3倍,同期A及B類樓價只有57%及47.2%升幅。然而,自2010年11月「辣招」實施後至今年8月,同樣約12年光陰,D及E類升幅只有60%及28.4%,反而A及B類升幅高達1.43倍及1.27倍,顯示上車單位樓價急起直追,完全超過豪宅。

鄒廣榮稱「撤辣」防斷崖下跌

港大學者房地產學系講座教授鄒廣榮亦認為,「辣招」無助解決房屋問題,反而阻礙二手樓成交,變相「益咗」發展商,令發展商在一手樓市場有更加大定價能力。現時樓市進入下行周期,政府是時候廢除所有「辣招」,以防止樓價在成交稀少的情況下作斷崖式下跌。若樓價短時間之內大跌,相信會令已經疲弱的經濟雪上加霜。

顯然,一個硬幣有兩面。「減辣」或「不減辣」考驗政府的智慧。

◆香港文匯報記者 曾業俊