港府拍卖九龙闹市的大型黄金商业地皮，昨日公布招标结果，虽不致於流标，但每尺楼面地价才3,103元，较市场估值下限低16%。如此低价港府仍接受批出地皮，一则反映政府这3年疫情磨难下财政「莫财」，财政赤字高企，低价也得接受现实，以尽快充实库房；二则反映虽然两地通关，但香港楼市气氛并非表面的好转，尤其商业写字楼在供应增而需求减的「双煞」下，更是低处未算低，也预示经济景气不容乐观。

本来这幅旺角靓地被视为「百亿商业地王」，可如今开标半百亿不到。由於政府是次收到3份标书，意味这口低价绝不是发展商「错估」撞棍，而是业界对后市极度审慎的共识体现。回顾对上一次，在2017年批出的九龙长沙湾商业地，每方尺地价都要7,800元，如今旺角地王每方尺地价削半有多，可见市况之恶劣程度。

港府如此低价批地，表面上令人大跌眼镜，但从近年经济景气和楼市气氛和推断，实际上应该是毫不意外。继去年屯门限尺住宅地招标以每方尺楼面地价3,522元批出，今年1月市建局观塘重建项目收回大型商业项目招标，2月赤柱及小蚝湾地皮流标，皆反映土地作为「面粉」的价格正持续大跌，发展商在看不透市道前景下，非但极度审慎以超低价入标作回应，更甚是做「塘边鹤」不入标。

地价续跌，至少有3大问题出现。首先，当愈来愈多平价面粉可制造出较现为低的「新面包（房屋）」供应市场，楼价不跌才怪。偏偏港府不急，「撤辣」之声不绝於耳，还是继续充耳不闻「躺平」不作为，继续以压抑需求的手段来处理楼市供应不足的问题。地产业发展景气不济，影响百业民生，最终楼市问题无法解决，也不见得有利香港经济发展。

其次，发展商无法掌握回报率，就只有减少投入，最终必然会影响私营房屋供应。还有，地价持续下跌将窒碍私人重建计划的步速，皆因旧区业主的意向出售价，与私人发展商的收地出价差距太远，结果只会拖慢市区重建，影响新房屋供应和政府的建屋目标。

此外，土地收入是港府的主要财政收入之一，这包括卖地收入，以及地价相关的差饷收入。随着地价下跌，政府的卖地和差饷收入都会趋降。在3年疫情频频派钱下，港府财政赤字料高企在逾千亿元水平，若没有其他方法填补土地收入下降的缺口，不排除未来要设法增加发债、上调税率或开徵新税种，甚至或要公务员减薪共度时艰。

香港地少人多，房屋需求实实在在，这是香港楼市问题的根本。要化解，离不开增加房屋供应，而不是以行政手段如「辣招」来压抑需求、扭曲市场。如今香港经济处於转型期，传统地产、旅游、出口行业皆大不如前，金融业亦面对前所未有的地缘政治风险，确保楼价这主要资产价格稳定，是为经济补底和港元汇率稳定的重中之重。如今地价持续贴地，经济景气复苏又与市场预期落差大，如何让港人放心置业安居，经济发展何去何从，皆充满疑问。