港府拍賣九龍鬧市的大型黃金商業地皮，昨日公布招標結果，雖不致於流標，但每呎樓面地價才3,103元，較市場估值下限低16%。如此低價港府仍接受批出地皮，一則反映政府這3年疫情磨難下財政「莫財」，財政赤字高企，低價也得接受現實，以盡快充實庫房；二則反映雖然兩地通關，但香港樓市氣氛並非表面的好轉，尤其商業寫字樓在供應增而需求減的「雙煞」下，更是低處未算低，也預示經濟景氣不容樂觀。

本來這幅旺角靚地被視為「百億商業地王」，可如今開標半百億不到。由於政府是次收到3份標書，意味這口低價絕不是發展商「錯估」撞棍，而是業界對後市極度審慎的共識體現。回顧對上一次，在2017年批出的九龍長沙灣商業地，每方呎地價都要7,800元，如今旺角地王每方呎地價削半有多，可見市況之惡劣程度。

港府如此低價批地，表面上令人大跌眼鏡，但從近年經濟景氣和樓市氣氛和推斷，實際上應該是毫不意外。繼去年屯門限呎住宅地招標以每方呎樓面地價3,522元批出，今年1月市建局觀塘重建項目收回大型商業項目招標，2月赤柱及小蠔灣地皮流標，皆反映土地作為「麵粉」的價格正持續大跌，發展商在看不透市道前景下，非但極度審慎以超低價入標作回應，更甚是做「塘邊鶴」不入標。

地價續跌，至少有3大問題出現。首先，當愈來愈多平價麵粉可製造出較現為低的「新麵包（房屋）」供應市場，樓價不跌才怪。偏偏港府不急，「撤辣」之聲不絕於耳，還是繼續充耳不聞「躺平」不作為，繼續以壓抑需求的手段來處理樓市供應不足的問題。地產業發展景氣不濟，影響百業民生，最終樓市問題無法解決，也不見得有利香港經濟發展。

其次，發展商無法掌握回報率，就只有減少投入，最終必然會影響私營房屋供應。還有，地價持續下跌將窒礙私人重建計劃的步速，皆因舊區業主的意向出售價，與私人發展商的收地出價差距太遠，結果只會拖慢市區重建，影響新房屋供應和政府的建屋目標。

此外，土地收入是港府的主要財政收入之一，這包括賣地收入，以及地價相關的差餉收入。隨着地價下跌，政府的賣地和差餉收入都會趨降。在3年疫情頻頻派錢下，港府財政赤字料高企在逾千億元水平，若沒有其他方法填補土地收入下降的缺口，不排除未來要設法增加發債、上調稅率或開徵新稅種，甚至或要公務員減薪共度時艱。

香港地少人多，房屋需求實實在在，這是香港樓市問題的根本。要化解，離不開增加房屋供應，而不是以行政手段如「辣招」來壓抑需求、扭曲市場。如今香港經濟處於轉型期，傳統地產、旅遊、出口行業皆大不如前，金融業亦面對前所未有的地緣政治風險，確保樓價這主要資產價格穩定，是為經濟補底和港元匯率穩定的重中之重。如今地價持續貼地，經濟景氣復甦又與市場預期落差大，如何讓港人放心置業安居，經濟發展何去何從，皆充滿疑問。