4.9万专才涌港增需求 大型单位售价跌得最少 租金升得最劲

香港特区政府去年底推出「高才通」等各项人才输入计划以来，已接获8.4万份申请，当中4.9万份已经批出，大批专才来港亦撑起本地物业租赁市场，租金表现料持续理想。据差估署昨公布数据显示，5月私宅楼价指数虽按月跌0.74%，但私宅租金指数却按月升约0.95%，连升4 个月，并为去年1月以来即16个月新高。大型单位无论售价或租金都表现最佳，即售价跌得最少，租金升得最劲 。业界分析认为，住宅租金受四大利好因素支持，包括大量非本地专才来港消化空置单位，料「楼价跌、租金升」的背驰走势短期将持续。

◆香港文汇报记者 黎梓田

受到美国持续加息、内地经济复苏未如预期，以及新盘平价推售打击二手成交等因素影响，最新差估署数据显示，5月份私宅楼价指数按月跌0.74%，报351点，终止4连升。惟指数於今年首5个月仍升约4.87%，若与2021年9月的历史高位398.1点比较，则累跌11.83%。以单位面积划分，5月份A类单位（431方尺或以下）楼价指数报383点，按月跌约0.8%，为跌幅最多的单位类别；E类（1,722方尺或以上）报309.6点，按月跌约0.48%，为跌幅最少类别。

租金指数见16个月新高

至於租金表现方面则优於楼价，5月份私宅租金指数报180.6点，按月升约0.95%，连升4个月，指数并为自去年1月以来即16个月新高。今年首5个月则涨约2.91%。各类单位租金指数全线报升，当中升幅最多为E类单位，最新报136.7点，按月升1.79%；A类单位租金升幅最轻微，最新报199.5，按月微升0.25%。

事实上，差估署《香港物业报告2023》数据显示，截至去年底全港私宅整体空置量为54,967伙，空置率约4.4%。政府自去年底推出「高才通」等各项人才输入计划以来，已接获8.4万份申请，当中4.9万份已经批出，相信初期大部分来港专才会选择租楼，随着各项人才输入计划陆续批出，本港的空置单位料被大幅消化，租金表现进一步走强。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，踏入第二季是传统租务旺季的开始，5月租金持续向上。美联「租金走势图」5月升约0.9%，连升4个月，并创15个月新高。在此消彼长下，5月出现「楼价跌、租金升」的情况，而对上一次出现是去年6月至8月。

四大因素增加租务需求

刘嘉辉认为，四大因素增加租务需求，包括：经济逐步改善对租金带来支持；暑假来临，内地生来港升学亦刺激租务需求；特区政府积极吸纳人才，「高端人才通行证计划」反应热烈，众多人才将陆续来港工作及生活，为租务市场带来新增需求；再加上有海外人士回流香港，租务市场料会受惠。故此，他预计租金将持续上升，「楼价跌、租金升」的背驰走势短期将持续。

莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，虽然美国6月暂停止加息一次，但预计到明年初加息因素才会淡化，而今年下半年香港按息仍有机会上升，影响上车买家、换楼人士及新造按揭。自通关后，整体成交量略有回升，特别是1,000万以下的中小型楼盘，但市场整体购买力仍然不足，预计一、二手成交量按月会在5,000宗左右徘徊，楼市仍需要出现多个利好消息才能回复2021年时楼市高位的气氛。

新盘「去库存」拖低楼价

王兆麒认为，今年市场主题仍以「去库存」为主，第二季开始发展商更积极销售新盘，预计下半年一手市场成交平均每月在1,000至1,500宗左右。受货尾囤积影响，相信发展商推盘时会针对买家在现金流及回赠方面的考虑，提供更多优惠及财务计划去吸引买家，部分新盘更开始减价。