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按揭新闻
楼市五节棍之:减息望可减缓楼价跌势
2024年8月31日 (林木地)
第一棍:减息望可减缓楼价跌势

住宅楼价持续插水,政府公布私宅价指数首度跌破三百点水平,意味楼价返回八年前低位,市场惟有寄望减息可缓冲未来资产价格跌势。

第一棍:《太公报》指出,楼价指数连跌三月累泻4.1%,创8年低,业界:美减息有望稳住跌势,本季或见底。本港楼市的跌势不断加剧,私人住宅售价指数近8年来首次跌穿300点关口,5至7月连跌3个月,累泻4.1%,创近8年新低。业界认为美国下月开始减息或有机会稳住跌势,但上升动力仍然不足。
差饷物业估价署公布7月份最新私人住宅售价指数报296.8点,按月跌1.88%,较之前两个月的跌幅更大,是自2016年9月份的296.2点后,近8年新低。

第二棍:楼市差 银行评级或下调

经济不景,本港地产商收入减少面临重大挑战,资产质素变差下,有评级机构料本港个别银行受牵连,或遭调低评级,成为未来隐忧。

《小超报》报导,惠誉忧商业地产累港银降评级。香港商业地产和住宅按揭市场持续疲弱,发展商收入受压,势拖累银行业的资产质素。评级机构惠誉(Fitch)指出,从周期因素来看,高息环境令发展商还款压力大增;结构因素方面,在家工作等新模式令写字楼空置率上升,租金收入减少,是更长远影响收入的因素,最终拖累银行在房地产行业的贷款质素。虽然现时整体香港银行都获得高的信贷评级,但当商业房地产贷款质素进一步恶化,个别银行评级会有下降的风险(vulnerable)。

第三棍:何文田上盖新盘成试金石

港铁市区盘突开价,何文田上盖项目新一期开价稍为提升,今次销售成绩或成市场憧憬减息效应试金石机会。

《免费报》指出,发展商积极推盘迎减息,朗贤峯IIA期首批折实均尺2万。发展商憧憬美国下月极大机会减息,利好楼市气氛,推盘步伐转趋积极。其中鹰君集团与港铁合作的何文田站上盖项目「朗贤峯」第IIA期近日推首张价单共84伙,扣除最高折扣18%,折实入场价941.2万元,折实平均尺价20,772元,较同系列第IIB期於4个月前推出的首批19,988元,高近4%。

第四棍:信置主席看好人才涌入

大地产商公布业绩,近年由大好友转身投资保守的信置,亦难幸免受压,新公布业绩股东占溢利少二成半,其主席黄志祥对楼市保持谨慎乐观。

《文人报》谓,信置全年基础少赚15%,末期息维持0.43元。信和系公布截至今年6月底止年度业绩,信和置业(083)期内基础溢利51.7亿元,按年跌15.1%;计及非现金项目的投资物业重估亏损,股东应占溢利为44.02亿元,跌24.7%;末期息维持每股0.43元,全年股息维持0.58元,现价股息率接近7厘。信置主席黄志祥表示,尽管近期交易量有所调整,集团仍保持谨慎乐观,预期人才涌入、租金回报率上升及今年稍后有机会减息,有望支持住宅物业需求,并增强买家信心,这些积极市场趋势为香港地产市场带来乐观前景。

第五棍:新居屋启德项目料受捧

楼价下滑,连带新居屋亦要调整售价免滞销,新一批居屋拟以七折发售,入场价为百四万而已,当中料以启德项目最受热捧。

《九龙仔》表示,包括观塘启德等市区盘,拟市价七折出售,7132伙新居屋,最平143万。香港房委会资助房屋小组委员会近日召开会议,拟讨论房委会新一期居屋推售计划。据悉,房委会今年将推出合共5个项目,当中3个属市区盘合共涉及7,132伙,包括观塘安柏苑、油塘高曦苑、东涌裕兴苑、启德启盈苑及屯门兆湖苑,初步建议以市价七折定价,售价介乎143万至467万元,绿白表分配比例为四比六,最快今年第四季搅珠,明年第二季拣楼,另会重售67个因撤销买卖协议而回收的居屋单位。消息指,最新一期的居屋白表家庭入息和资产限额,会因应负担能力而有所下调。