美联：不少屋苑「供平过租」 「租转买」催生小阳春

美联储议息会议结束，宣布基准利率维持4.25厘至4.5厘区间，香港三大发钞银行昨日宣布最优惠利率（P）维持不变，其中，滙丰维持P於5.25厘。业界分析认为，美国下半年有较大机会减息；如美国年中后再度减息，P有机会於年底前降至加息周期前的水平，即实际新造按揭息率或将减0.25厘，降至3.25厘水平，挑战2023年以来低位。美联物业统计显示，在本轮减息周期港银3度减息及撤辣效应下，不少屋苑已经出现「供平过租」情况，相信吸引部分用家「租转买」，催生楼市小阳春。 ●香港文汇报记者 黎梓田

美联储维持利率不变，滙丰、恒生及中银香港昨宣布最优惠利率维持於5.25厘，渣打则维持於5.5厘。经络按揭转介首席副总裁曹德明昨表示，港银去年3度减P，幅度及速度比市场预期更多及更快。而港银同业拆息（HIBOR）一直维持高水平及高於新造按息，加上去年银行减息幅度已高於预期，银行因应美息走势及现时资金成本考量，今次未有调整P，现时一般新造按揭息率将维持於3.5厘水平。

美联储将审视通胀就业数据

曹德明指，虽然美联储今次继续暂停减息，不过美国最新2月消费者物价指数（CPI）报2.8%，核心CPI报3.1%，两个数据均按月跌0.2%，并低於市场预期。他相信美联储将会审视通胀及就业数据走势，如通胀持续回落或失业率上升，美联储最快於年中或之后再次进行减息。

港息方面，曹德明料上半年一个月HIBOR将继续徘徊3厘半至4厘水平区间，如美国年中打后再度减息，港银亦会根据自身商业策略调整息率，不排除跟减P，P亦有机会於年底前降至加息周期前的水平，即实际新造按揭息率或将降至3.25厘水平，挑战2023年以来的低位。

业界料下半年完成减息周期

中原按揭董事总经理王美凤昨亦相信美息仍处於回落周期，预期年内美息仍会逐步降至3厘多水平，届时港元拆息亦将会下跌，当拆息回落一定幅度，银行将再有机会减P。她认为，港银去年提速减P累达0.625厘后，今年P减幅尚余0.25厘，料美国今年下半年将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时港按息将减至3.25厘。港P完成减息周期后，接下来本港按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。

美联物业住宅部行政总裁布少明则指出，在港银3度减息共减0.625厘效应持续发挥下，加上2月底财政预算案公布利好楼市措施后，楼市气氛改善，多个新盘销售理想，不少项目首轮销售更即日沽清，楼市出现小阳春。他特别提到，在减息及楼市全撤辣之下，目前已有不少屋苑出现「供平过租」的情况，料会吸引用家「租转买」入市，催生楼市小阳春，料3月一手成交量有望创去年撤辣后的一年新高。

得宝花园供平过租逾两成

布少明指，以九龙湾得宝花园为例，该屋苑今年2月平均尺租约43.8元，假设以一伙282方尺单位计算，每月租金约12,352元。同月，该屋苑平均尺价约10,709元，即该单位楼价约302万元，若以承造七成按揭、30年还款期、P按3.5厘计算，每月供款约9,493元。以此推算，买家每月供款较每月租金的开支低出约23.1%。除得宝花园外，沙田的河畔花园及花园城每月供款亦较每月租金支出低逾两成。根据最新点阵图显示，预料今年美国将减息两次，预期香港年内息率有机会跟减，届时各屋苑「供平过租」的幅度，以及屋苑数量亦将会愈来愈多，吸引买家入市。

据美联物业研究中心综合「一手销售网」资料及市场消息，3月首19日一手成交量录逾1,900宗，比起2月全月1,220多宗高出约五成半，暂已创5个月新高。布少明称，由於各大发展商加快推售单位，一手销情火热，料3月一手成交量有望录得约3,000宗水平，将创去年3月后「撤辣」后的一年新高。