市区私楼做价高，而新界村屋入场费较低，成另类之选。不过，村屋交投量偏低，缺乏价格指标，买家随时触及估价不足的「地雷」，甚至身陷「买得唔卖得」的困局。现由物业按揭专家拆解买村屋的「地雷」，并分享获得村屋优惠按揭计划的窍门。

新界村屋位置虽较偏远，但不乏捧场客。利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣称，村屋实用率一般达九成，毋须交管理费，并可养宠物，甚受欢迎。然而，村屋成交量偏低，欠缺指标，买家以自住居多，鲜获投资者青睐。

丁屋补地价才可买卖

她续称，基於村屋的种种问题，银行过去在按揭生意充裕时，一般倾向不接受村屋按揭；但随着按揭市场竞争转趋激烈，近年村屋按揭成为银行及财务机构的目标业务。自○六年初，按揭保险计划接受村屋按揭的申请，各贷款机构便以提供低息及较高成数的按揭进占村屋市场。

由於村屋成交价参差，银行处理估值时，普遍较一般私楼严谨，因未能估价而拒绝申请的情况屡见不鲜。银行批核村屋按揭申请时，未能提供网上估价，通常要求「睇楼」作实地考察及提供详细估价报告。而建筑面积700方尺的标准村屋一般估价较足，亦可承做较高按揭成数。

一般私楼的最高按揭成数为90%，年期达30年；而村屋按揭最高仅85%，年期最高25年。此类按揭主要是由对村屋市场较进取的中小型银行提供，但当选取高成数的按揭计划时，银行估价会相对保守，恐有估价不足的情况。

至於村屋的其他按揭细则与私楼相若，息口低至P-3.1%（最优惠利率为5.25%）或H+1.7%（一个月银行同业拆息为约0.21%），亦可选择定息计划。

有不少村屋由原居民兴建，即为「丁屋」。黄咏欣指，此类村屋具转让限制，必先领取满意纸，再向地政总署申请补地价，才可自由买卖。

厘清路权 勿贪僭建物

至於兴建中的丁屋楼花，由於未取得已补地价的转让同意书及满意纸，故银行不承做按揭，而交易方式多为先付三成首期予发展商，待完成上述两程序才申请楼按。

此外，政府并不保证有道路直达村屋门前，通往屋前的车路或与私人土地重叠，故路权纠纷时有发生，银行有很大机会会拒绝承按路权不明确的村屋。

再者，不少村屋连带僭建物，所以她呼吁准买家：「切忌贪其连天台玻璃屋或其他僭建物而购买，事关相关物业在申请楼按时，需要签订担保书承担清拆的责任。若屋宇署已发出清拆令，更须先行清拆，银行方会接受按揭申请，建议在此情况应将物业成交期由一般的45日延至60日或以上，预留时间清拆僭建物及通知屋宇署。」

标准村屋较抢手

利嘉阁按揭代理黄咏欣於五月以332.8万元，购买天水围一个全新三楼连天台标准村屋单位作自住，建筑面积700方尺。她称，主要因为单位实用率高、外形美观及方便饲养宠物而购买。该单位最终於中小型银行成功申请85%按揭，并取得H+1.7%（实质息率约1.9%）的优惠息率。

究竟如何才可获得较优惠的村屋按揭计划？她教路：「一般地下连花园及三楼连天台的标准村屋单位较受买家欢迎，故一般估值会较贴价。」

宜首选全新现楼

她再指：「买家宜选交通配套较佳、位於公共交通工具沿线的村屋，同时确保单位已取满意纸及转让同意书，以免唔卖得，亦应避开僭建物，宜以全新现楼单位作首选。最重要的是厘清路权、地契问题，先估价后成交，以策万全。」