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按揭新闻
「限尺」赶绝纳米楼按揭?银行取态将成关键...
2022年1月30日 (东方)
发展局去年底公布,本季有一幅屯门住宅用地以招标形式推出,将加入「限尺」条款,规定单位最细面积为280方尺。当局同时表示,相信未来数年透过政府及港铁卖地,面积少於200方尺的「纳米楼」将会绝迹香港。到底纳米楼会否因此而被赶绝?香港纳米楼又是否如此充满危机?有分析认为,银行取态及就业情况才是关键。

差饷物业估价署资料显示,过去5年新落成的私营房屋中,280方尺以下单位占13%。「其实要讲爆煲,几时轮到纳米楼?」有业内消息人士直言,「纳米楼因为银码细,即使借到尽九成,银行都只系借出两百几、三百万,就算买家后来供唔起,银行蚀极都有个谱。」即使是近月的银主盘拍卖,旺角半新盘逸新一个182方尺单位,也以371万元拍出,仅低市价4%。

只不过,买纳米楼亦非全无隐忧,「龙床盘」屯门菁隽在3大银行:滙丰、恒生及中银香港都呈现网上「估唔到价」状态。事实上,该盘开卖时市场就已传出滙恒两家大行停做楼花按揭。究其原因,市场人士大多认为,与楼盘尺数大小无关,却是预警楼价向下的信号。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,近期楼市成交价低於银行估价的情况有所增加,或令银行估价更趋向保守,更有甚者,可能预示楼价将会向下。即使楼价将会下跌,但香港「走数」比率低,去年11月拖欠超过3个月的比率仅约0.03%。所以无论尺数大小,对於银行而言,承做按揭是低风险业务,相信银行不会「有生意唔做」,亦甚少听闻银行因纳米楼而拒绝承按。

差饷物业估价署上周公布的临时数据显示,私宅售价指数虽然去年全年仍涨约3.32%,但按月计已连跌3个月,说明楼价跌浪已悄然而至。曹氏续指,面对美国加息周期即将杀到,虽然香港银行同业拆息(HIBOR)向上幅度仍不大,惟成交价低於银行估价的情况频现,后市缺乏承接力,买家对楼市持观望态度是可以理解的。他预计,今年第一季的按揭贷款,无论宗数和金额都将趋向下跌。

同时,去年虽持续受惠放宽按保楼价上限措施,但据本报统计,银码介乎601万至800万元物业,以及801万至1,000万元物业交投分别增近一成,增幅已显著回落。回看2020年成交价801万至1,000万元的中价二手私人住宅交投量则急升六成;601万至800万元物业成交按年亦大增48%,一度令市场震惊。

在「新按保」之下,中价楼按揭成数大幅加到八至九成,而且交投激增,该计划会否成为楼市爆煲「催化剂」?曹氏解释,按保计划之下,给予买家的额外按揭成数以保险形式由按保公司「包底」,该部分风险并非由银行承担。

实际数字上,统计亦显示,平均按揭贷款金额最新为500万元以上,维持历史新高水平,反映买家对高成数按揭有一定需求,同时亦反映细价楼按揭占比仍未足以动摇市场。

论到香港楼市距离爆煲有多远,曹氏称,除非本港失业率上升,以致更多人「供唔起楼」,同一时间楼价下滑,再加上加息因素,才会导致楼市危机。