在上周的美联储会议，主席鲍威尔暗示在今年余下的7次会议每次加息，市场关注美国今轮的加息潮对香港楼市的影响。有学者认为，相对而言，疫情打击经济以及能否通关对楼市的影响，相信会大过美国加息。

本港自2008年开始就处於低息时代，实际利率一直维持在2.5厘左右的水平，在长达13年的低息环境下，楼价亦升足13年，以差估楼价指数计，楼价指数期间由最低位104.8点升到最新的392.5点，累计升幅近2.75倍。在这13年间，美国曾经有3年加息，但本港因银行体系资金充裕，极少跟随美加息，令香港形成「低按息、高通胀」的「负利率」年代。

资金充裕 港息「加慢减快」

美国对上一次加息在2015年至2018年期间，曾经加息9次，共加息2.252厘，但期间本港银行只於2018年9月轻微加息0.125厘。反而，当美国於2019年7月展开减息时，本港银行则极速跟随，在2019年10月减息0.125厘。

港大房地产及建设系客座副教授张圣典接受香港文汇报访问时指出，除非今趟加息幅度较大，否则未必对楼价有好大影响，再者本港楼市交投有压力测试把关，即使加息亦未必会影响到现时供楼人士的负担能力，而且过往经验可见，香港亦未必跟随加息。此外，加息的另一个原因是因为通胀，代表银纸贬值，亦代表经济有动力，侧面看来亦非全属负面影响。

上周公布的去年12月份差估楼价指数连跌3个月，但去年全年计楼价仍升3.3%，问到今轮跌市会否蒸发掉去年升幅，他认为楼市有上落波幅不为奇，相信现在楼价是处於巩固阶段。他认为，未来楼价走势除加息外，亦会受到股市走势、疫情表现、能否通关等影响。由於本港基调不变下，包括供应不足、需求强劲等，相信今年楼价仍然会横行或微升，至於较明显升幅则要待通关后才会出现，又相信因楼价走势受社会高度关注，相信往后难出现大升局面。

楼市整固 料下季重拾升轨

利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为，本港楼价自去年9月创下历史新高后在高位整固，料经历去年第四季及今年首季的调整后，次季可重拾升轨，全年楼价仍然乐观看升。12月份差估楼价指数连跌3个月，主要反映第四季股市持续下跌，与去年11月下旬先行释出美国拟收水及加息的预期，及后变种病毒Omicron在欧美及本港出现，与内地通关无望，加上临近农历新年，都令楼价反覆受压，他相信首季楼市将较受压，楼价有机会下调2%至3%。

不过，他亦认为，只要疫情转趋缓和，料市场经过调适后，农历新后过后，购买力将陆续回流，带动楼市量价回升。再者，若较后时间可实现与内地通关，料后市爆发力更强劲。相信在基本因素，包括供应持续短缺、刚性需求持续，及本港加息步伐将较美国缓慢及低幅度下，2022年楼价仍然看升5%至10%。