息疫下之楼市部署（二之一）

美联储暗示3月起加息，香港又爆发第5波疫情，加上国际局势紧张，美股或现股灾等，令楼市负面因素笼罩。香港文汇报将一连两日，透析「息」「疫」之下楼市的变化及部署。今日先从银行估价开始，记者按坊间「十大屋苑」名单查询银行的网上估价，发现所有追踪的单位估价都按月下跌或横行，其中大型单位走势较弱，如北角和富中心，滙丰及恒生的估价便由上月的2,058万元，下跌3%至1,996万元。估价下跌，反映银行预期未来楼价下跌，专家建议买家需留意或要预备更多首期才能上会，而若将来加息，供楼负担亦会增加。

◆香港文汇报记者 黎梓田

常言道，银行为百业之母，银行对物业估价高低，可反映楼市的风险程度。香港文汇报记者一直有追踪十大屋苑特定单位的估价走势，发现近日相关单位的估价大致出现下跌或持平（见附表），没有单位估价按月上升，其中北角和富中心14座中层A室(1,031方尺)的估价各银行的下调幅度都近3%。估值趋下调这种情况已持续两个月，反映银行对物业估价已跟随楼市进入下行阶段。如美国在3月加息，势必会影响楼市交投信心，从而影响估价表现。

大家莫轻视两三个巴仙的估价下调，因为以动辄近千万元的物业，两三个巴仙的楼价已达二三十万元，可能是一般打工仔要用数年时间才可储到。

年内每月供款料逐步增一成

中原按揭董事总经理王美凤认为现时楼市确实有不少不明朗因素，买家可能要预备更多首期及防守储备以备不测。她表示，为应对持续性通胀率高企问题，美国联储局已表示最快於3月加息，并於加息数次后缩减资产负债表，预期今年美国加息三至四次后於年中进行缩表。联汇制度下，美息一旦上升，香港不可避免要跟着由低位回升，拆息将会较先上调，而拆息上升幅度及速度是否跟贴美息视乎本地资金水平及流向变化。现时H按主导下，市场按息将会上升。

她预期，今年拆息以至按息逐步由「超低水平」回升，料今年按息仍主要处於2厘附近或以下水平，未触及现时P按之封顶息率，仍属低息水平；但即使如此，供楼人士年内每月供款较大机会逐步增加约一成。

经络按揭转介首席副总裁曹德明认为，即使美国开始加息，香港未需立即跟随。参考美国上一轮加息周期，美国加息9次达2.25厘，香港才加息1次为0.125厘，相信香港银行体系结余大幅回落至1,000亿元以下水平，银行才有机会考虑加息。

大新银行高级经济师温嘉炜表示，本港利率水平偏低，加息对本港楼市短期影响不明显，但如果加息步伐持续到下半年，则本港按息有机会明显向上，买家入市亦会「谂多啲」，加上近期股市出现明显调整，这些资产价格波动会减慢买家入市步伐，估计今年楼价会有大约5%的下调。

现实楼价跌得快过银行估价

不过近日成交个案更显示，现实中楼价下调幅度及速度较银行估值下调得更急，市场已出现多宗成交价低於估价个案，例如天水围栢慧豪园银主盘6座高层B室，面积502方尺属2房，近日拍卖行开价408万元，获3组买家出价竞逐，最后抢高60万元或约14.7%，以468万元成交，尺价约9,323元。该单位银行估值约670万元，是次成交价较估价大幅低约202万元，低出幅度超过三成。

再者，业主对前景信心不足，物业叫价开始「斗平」，有代理透露，青衣盈翠半岛11座低层户，实用面积526方尺，2房间隔，叫价820万元，放盘超过9个月，原业主眼见单位仍未有承接，农历新年将至，近日决定减价，最终以808万元沽出，实用尺价15,361元，较主要银行估价低超过20万元。