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按揭新闻
「息」「疫」双至 买家宜增储备防不测 十大屋苑估价连跌两个月
2022年1月31日 (文汇报)
息疫下之楼市部署(二之一)

美联储暗示3月起加息,香港又爆发第5波疫情,加上国际局势紧张,美股或现股灾等,令楼市负面因素笼罩。香港文汇报将一连两日,透析「息」「疫」之下楼市的变化及部署。今日先从银行估价开始,记者按坊间「十大屋苑」名单查询银行的网上估价,发现所有追踪的单位估价都按月下跌或横行,其中大型单位走势较弱,如北角和富中心,滙丰及恒生的估价便由上月的2,058万元,下跌3%至1,996万元。估价下跌,反映银行预期未来楼价下跌,专家建议买家需留意或要预备更多首期才能上会,而若将来加息,供楼负担亦会增加。

◆香港文汇报记者 黎梓田

常言道,银行为百业之母,银行对物业估价高低,可反映楼市的风险程度。香港文汇报记者一直有追踪十大屋苑特定单位的估价走势,发现近日相关单位的估价大致出现下跌或持平(见附表),没有单位估价按月上升,其中北角和富中心14座中层A室(1,031方尺)的估价各银行的下调幅度都近3%。估值趋下调这种情况已持续两个月,反映银行对物业估价已跟随楼市进入下行阶段。如美国在3月加息,势必会影响楼市交投信心,从而影响估价表现。

大家莫轻视两三个巴仙的估价下调,因为以动辄近千万元的物业,两三个巴仙的楼价已达二三十万元,可能是一般打工仔要用数年时间才可储到。

年内每月供款料逐步增一成

中原按揭董事总经理王美凤认为现时楼市确实有不少不明朗因素,买家可能要预备更多首期及防守储备以备不测。她表示,为应对持续性通胀率高企问题,美国联储局已表示最快於3月加息,并於加息数次后缩减资产负债表,预期今年美国加息三至四次后於年中进行缩表。联汇制度下,美息一旦上升,香港不可避免要跟着由低位回升,拆息将会较先上调,而拆息上升幅度及速度是否跟贴美息视乎本地资金水平及流向变化。现时H按主导下,市场按息将会上升。

她预期,今年拆息以至按息逐步由「超低水平」回升,料今年按息仍主要处於2厘附近或以下水平,未触及现时P按之封顶息率,仍属低息水平;但即使如此,供楼人士年内每月供款较大机会逐步增加约一成。

经络按揭转介首席副总裁曹德明认为,即使美国开始加息,香港未需立即跟随。参考美国上一轮加息周期,美国加息9次达2.25厘,香港才加息1次为0.125厘,相信香港银行体系结余大幅回落至1,000亿元以下水平,银行才有机会考虑加息。

大新银行高级经济师温嘉炜表示,本港利率水平偏低,加息对本港楼市短期影响不明显,但如果加息步伐持续到下半年,则本港按息有机会明显向上,买家入市亦会「谂多啲」,加上近期股市出现明显调整,这些资产价格波动会减慢买家入市步伐,估计今年楼价会有大约5%的下调。

现实楼价跌得快过银行估价

不过近日成交个案更显示,现实中楼价下调幅度及速度较银行估值下调得更急,市场已出现多宗成交价低於估价个案,例如天水围栢慧豪园银主盘6座高层B室,面积502方尺属2房,近日拍卖行开价408万元,获3组买家出价竞逐,最后抢高60万元或约14.7%,以468万元成交,尺价约9,323元。该单位银行估值约670万元,是次成交价较估价大幅低约202万元,低出幅度超过三成。

再者,业主对前景信心不足,物业叫价开始「斗平」,有代理透露,青衣盈翠半岛11座低层户,实用面积526方尺,2房间隔,叫价820万元,放盘超过9个月,原业主眼见单位仍未有承接,农历新年将至,近日决定减价,最终以808万元沽出,实用尺价15,361元,较主要银行估价低超过20万元。