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按揭新闻
港楼全方位响警 新盘二手「疫」堪忧
2022年1月31日 (东方)
今天虽是牛年最后一日,惟市面上洋溢气氛欠奉,香港疫情急速转坏,为楼市「送牛迎虎」敲响警号!第5波疫情扩散下,新盘市场受压,交投量因而大减。本报统计,1月份新盘成交量仅暂录约680宗,不但较上月约850宗下跌约20%,连跌两个月之余,更属2020年12月以来的逾一年新低。

疫情窒碍部分发展商的推盘部署。本月全月一手市场仅有一个单幢全新楼盘推出,欠缺大型项目供应下,交投量明显放缓。

上述恒基地产(00012)与市建局合作发展的长沙湾映筑成焦点,月内首轮及次轮销售均迅速沽清,累售204伙,占整个项目的337伙逾六成,更为1月份整体新盘成交量贡献逾三成,吸金逾15.1亿元。

至於跨年开售的新鸿基地产(00016)的港铁元朗站上盖住宅项目The YOHO Hub,受惠本月初次轮销售理想销情,全月累计卖出约152伙,交投量位列第二位,单月成交金额约15.8亿元。

而提供全开放式单位益兆集团控股及俊和发展集团旗下的旺角隽荟於月初起开售,迄今亦已沽出约45伙,占全盘120伙的38%,已为月内交投量第三多的新盘。

该盘26楼E室,实用面积160方尺,连69方尺天台,期内以494.3万元沽出,尺价约30,894元刷新项目纪录。

事实上,无大型全新盘开售下,部分新盘余货本月销情不俗。新地的屯门御海湾II已届现楼,月内共上载3张销售安排推售单位,合共售出31伙。包括於过去周末沽的1座21楼D室,实用面积501方尺,三房间隔,售价1,121.17万元,尺价约22,379元。

由信和置业(00083)及嘉里建设(00683)等发展的香港仔黄竹坑站港岛南岸第2期扬海,本月亦录得27宗成交。当中,项目一伙顶层特色户以约1.39亿元沽出,尺价约75,216元创区内及鸭脷洲分层单位新高。
此外,本月新盘交投下跌,取消交易个案反而录得按月上升,其中新世界发展(00017)的沙田大围站上盖柏傲庄III录得约22宗最多。

据一手成交纪录册,该盘自公布拆卸重建后,由去年8月至今已录153宗终止买卖,占售出单位845伙约18%,涉及总成交金额逾24.5亿元。

新增个案包括1B座46楼A室,实用面积765方尺,三房间隔,原本於去年6月以1,850.1万元成交,当时尺价约24,184元,惟交易现已终止。

另有购入纳米单位的买家「缩沙」。宏安地产(01243)旗下的青衣荟蓝,位於18楼A10室的开放式单位,实用面积203方尺,原本於本月22日以518.8万元售出,尺价约25,557元,惟上述交易於签订临时买卖合约后再未有进展,料买家已取消交易。

根据统计,1月整体新盘市场录约57宗取消或终止交易个案,较上月约35宗急增约63%,涉及总销售金额高达7.2亿元,相关宗数属去年8月后、5个月以来按月高位。

二手市场同惹忧,发展局去年底公布,本季有一幅屯门住宅用地以招标形式推出,将加入「限尺」条款,规定单位最细面积为280方尺。当局同时表示,相信未来数年透过政府及港铁卖地,面积少於200方尺的「纳米楼」将会绝迹香港。到底纳米楼会否因此而被赶绝?香港纳米楼又是否如此充满危机?有分析认为,银行取态及就业情况才是关键。

差饷物业估价署资料显示,过去5年新落成的私营房屋中,280方尺以下单位占13%。「其实要讲爆煲,几时轮到纳米楼?」有业内消息人士直言,「纳米楼因为银码细,即使借到尽九成,银行都只系借出两百几、三百万,就算买家后来供唔起,银行蚀极都有个谱。」即使是近月的银主盘拍卖,旺角半新盘逸新一个182方尺单位,也以371万元拍出,仅低市价4%。

惟买纳米楼亦非全无隐忧,「龙床盘」屯门菁隽在3大银行:滙丰、恒生及中银香港在网上「估唔到价」。事实上,该盘开卖时市场就已传出滙恒两家大行停做楼花按揭。究其原因,市场大多认为,与楼盘尺数大小无关,却是预警楼价向下的信号。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,近期楼市成交价低於银行估价的情况有所增加,或令银行估价更趋向保守,更有甚者,可能预示楼价将会向下。即使楼价将会下跌,但香港「走数」比率低,去年11月拖欠超过3个月的比率仅约0.03%。所以无论尺数大小,对於银行而言,承做按揭是低风险业务,相信银行不会「有生意唔做」,亦甚少听闻银行因纳米楼而拒绝承按。

差饷物业估价署上周公布的临时数据显示,私宅售价指数虽去年全年涨约3.32%,但按月计已连跌3个月。曹氏续指,面对美国加息周期即将杀到,虽然香港银行同业拆息(HIBOR)向上幅度仍不大,惟成交价低於银行估价的情况频现,后市缺乏承接力,买家对楼市观望是可理解的。他料今年首季按揭贷款,无论宗数和金额都将趋向下跌。

同时,去年虽持续受惠放宽按保楼价上限措施,但据本报统计,银码介乎601万至800万元物业,以及801万至1,000万元物业交投均增近一成而已,且增幅已显著回落。回看2020年成交价801万至1,000万元的中价二手私人住宅交投量则急升六成;601万至800万元物业成交按年亦大增48%,一度令市场震惊。

在「新按保」下,中价楼按揭成数加到八至九成,且交投激增,该计划会否成为楼市爆煲「催化剂」?曹氏指,按保计划给予买家的额外按揭成数以保险形式由按保公司「包底」,该部分风险并非由银行承担。

实际数字上,统计亦显示,平均按揭贷款金额最新为500万元以上,维持历史新高水平,反映买家对高成数按揭有一定需求,同时亦反映细价楼按揭占比仍未足以动摇市场。

论到香港楼市距离爆煲有多远,曹氏称,除非本港失业率上升,以致更多人「供唔起楼」,同一时间楼价下滑,再加上加息因素,才会导致楼市出现危机。