息疫下之樓市部署（二之一）

美聯儲暗示3月起加息，香港又爆發第5波疫情，加上國際局勢緊張，美股或現股災等，令樓市負面因素籠罩。香港文匯報將一連兩日，透析「息」「疫」之下樓市的變化及部署。今日先從銀行估價開始，記者按坊間「十大屋苑」名單查詢銀行的網上估價，發現所有追蹤的單位估價都按月下跌或橫行，其中大型單位走勢較弱，如北角和富中心，滙豐及恒生的估價便由上月的2,058萬元，下跌3%至1,996萬元。估價下跌，反映銀行預期未來樓價下跌，專家建議買家需留意或要預備更多首期才能上會，而若將來加息，供樓負擔亦會增加。

◆香港文匯報記者 黎梓田

常言道，銀行為百業之母，銀行對物業估價高低，可反映樓市的風險程度。香港文匯報記者一直有追蹤十大屋苑特定單位的估價走勢，發現近日相關單位的估價大致出現下跌或持平（見附表），沒有單位估價按月上升，其中北角和富中心14座中層A室(1,031方呎)的估價各銀行的下調幅度都近3%。估值趨下調這種情況已持續兩個月，反映銀行對物業估價已跟隨樓市進入下行階段。如美國在3月加息，勢必會影響樓市交投信心，從而影響估價表現。

大家莫輕視兩三個巴仙的估價下調，因為以動輒近千萬元的物業，兩三個巴仙的樓價已達二三十萬元，可能是一般打工仔要用數年時間才可儲到。

年內每月供款料逐步增一成

中原按揭董事總經理王美鳳認為現時樓市確實有不少不明朗因素，買家可能要預備更多首期及防守儲備以備不測。她表示，為應對持續性通脹率高企問題，美國聯儲局已表示最快於3月加息，並於加息數次後縮減資產負債表，預期今年美國加息三至四次後於年中進行縮表。聯匯制度下，美息一旦上升，香港不可避免要跟着由低位回升，拆息將會較先上調，而拆息上升幅度及速度是否跟貼美息視乎本地資金水平及流向變化。現時H按主導下，市場按息將會上升。

她預期，今年拆息以至按息逐步由「超低水平」回升，料今年按息仍主要處於2厘附近或以下水平，未觸及現時P按之封頂息率，仍屬低息水平；但即使如此，供樓人士年內每月供款較大機會逐步增加約一成。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，即使美國開始加息，香港未需立即跟隨。參考美國上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘，相信香港銀行體系結餘大幅回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮加息。

大新銀行高級經濟師溫嘉煒表示，本港利率水平偏低，加息對本港樓市短期影響不明顯，但如果加息步伐持續到下半年，則本港按息有機會明顯向上，買家入市亦會「諗多啲」，加上近期股市出現明顯調整，這些資產價格波動會減慢買家入市步伐，估計今年樓價會有大約5%的下調。

現實樓價跌得快過銀行估價

不過近日成交個案更顯示，現實中樓價下調幅度及速度較銀行估值下調得更急，市場已出現多宗成交價低於估價個案，例如天水圍栢慧豪園銀主盤6座高層B室，面積502方呎屬2房，近日拍賣行開價408萬元，獲3組買家出價競逐，最後搶高60萬元或約14.7%，以468萬元成交，呎價約9,323元。該單位銀行估值約670萬元，是次成交價較估價大幅低約202萬元，低出幅度超過三成。

再者，業主對前景信心不足，物業叫價開始「鬥平」，有代理透露，青衣盈翠半島11座低層戶，實用面積526方呎，2房間隔，叫價820萬元，放盤超過9個月，原業主眼見單位仍未有承接，農曆新年將至，近日決定減價，最終以808萬元沽出，實用呎價15,361元，較主要銀行估價低超過20萬元。