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按揭新闻
向世界「钱」进:移民卖楼盛行 有咩要留神?
2022年4月25日 (东方)
香港移民潮未减退,不少移民在即的业主心急卖楼,导致近日持续出现劈价「移民盘」成交。事实上,物业是不少港人财富的一大重要组成部分,不论买或卖也应深思熟虑,决定后就不要后悔。即使是移居他国告别香港,不卖楼亦是可行。

考虑因素:无楼一身轻 vs 持货当后路

港人移民是否卖掉香港的物业有多项考虑因素。若然移民后较少机会回港,与其留有港楼要花费心力管理及被外国政府徵税,倒不如沽楼套现,多一笔资金作移民后的生活费用。这对本身资金不多的移民人士同样适用,如果说亲生仔也不如近身钱,更何况相隔多么远的物业,沽售后可一了百了,体现无楼一身轻。

出租物业帮补生活开支

不过,从另一角度看,资金充裕的移民人士也可以选择不卖楼移民,一来万一移民后发觉不适应外国生活,留下物业可作为重回香港生活的后路,以免届时要捱贵租或以更高价格买回物业。再者,香港楼价长年受供不应求推升,如果持有多几年,博楼价更上一层楼,届时放售岂不赚更多?此外,移民后还可透过把物业放租赚取租金收入,补贴一下移民后的日常开支。

移英澳后卖港楼需课税

当然,如果你着眼於投资回报,就要计清楚持有物业带来的相关税项,最终会否令自己得不偿失。原因是不少港人热门移民目的地如英国、澳洲,采取全球徵税措施,港人在这些国家以外的收入和资产增值都需要课税。不仅持有物业收租要付入息税,移民后卖楼所得的利润亦要摊分一部分予外国政府。

因此,除非有信心香港物业日后的升幅会大於要缴付的税项,否则多数人在移民前会先放售所持物业,让自己应得的利润袋袋平安,移民后才重新部署其他投资。

放售策略:勿爆移民意向 避免遭锄价

移民人士若决定卖楼离港,在出售物业过程中不妨注意以下事项,减低成为劈价「移民盘」的主角之一。

首先,即使大家移民在即,也切忌表现得急於求售,甚至向买家和经纪透露移民意向,以免增加被大幅「锄价」的机会。当然,要赶及在移民前成功卖楼是与时间竞赛,尽管在买卖过程中要表现出「皇帝女唔忧嫁」的态度,但实际上还是要尽可能在最多的经纪行和渠道放盘,像渔翁撒网般,务求以最快速度找到买家,并成功善价而沽。

切忌一开始大幅减价

另外,为减低买家执平货、同时自己被迫贱卖物业的机会,业主不宜一开始就大幅减价,以远低於市价水平放售物业。尽管近日香港楼价有轻微向下迹象,但仍处相对高位,只要物业没有明显缺陷,例如不是楼龄极高、楼层极低、日久失修等,略为低於市价放售已可吸引准买家问津。反而,如果一早就大幅减价,反会惹人怀疑单位是否有潜藏问题,并因而成为被买方进一步压价的理由。

成交期长需衡量风险

当成功找到准买家并将签署临时买卖合约,移民人士谨记特别留意成交期。物业买卖成交期长,普遍不会少於一个半月,部分物业代理更会建议两至3个月的成交期,让准买家有足够时间向银行敍做按揭,以及让律师楼检查楼契。如果买方提出较长的成交期,移民卖楼的业主需要衡量个中风险。一般而言,业主最好在移民前一个月完成交易,以防期间出现意外也有时间补救。

专家观点:按揭界看好楼市重拾升轨

选择不卖楼的移民人士,原因可能是旧居具特别纪念意义,但相信更多人是继续看好香港楼市升势未止,在不明朗因素消散后可再创新高。

近期香港楼市充斥利淡因素,例如美国通胀持续恶化、地缘政治局势不稳,即使香港疫情虽有回落迹象,但仍难言走出阴霾,从港股早前经历大幅波动可见,投资者信心需时修补。发展商於今年第一季减慢推盘步伐,二手物业成交亦见放缓。

不过,他补充,疫情总会过去,相信市场已累积一定购买力,展望今年稍后时间,待市场回稳,投资者及买家恢复信心时,楼市将慢慢重拾正轨。

放宽楼按有助带动交投

其中,楼市一大推力是政策调整。政府早前於财政预算案中宣布,放宽按揭成数的楼价上限,包括可申请最高九成及八成按揭贷款的楼价上限分别提升至1,000万元及1,200万元,1,200万至1,920万元楼价可借最高960万元,预料1,000万至1,500万元楼价的物业定必价量齐升。

自2019年10月推出「林郑Plan」放宽八成按揭至1,000万元,1,000万元以下的物业受到市场追捧,可见放宽按揭成数对楼市有强大推动力。现时,不少受惠当年「林郑Plan」的上车客,如今亦可受惠於「波叔Plan」换楼。

不过,当年「林郑Plan」於1,000万元楼价进行一刀切,令1,000万元以上物业的吸引力大打折扣。
这一次放宽可谓「无缝衔接」,没有按揭成数的断层,新政策下1,920万元以下物业最高可承做八成按揭或960万元之较低者,相信每级楼价升跌幅度较平均,本地楼市生态较为完善及健康,推动年轻买家一步一步上流。

美开始加息 港未需跟随

另一方面,美国正式踏入加息周期,预计今年全年加息共7次,相信香港银行同业拆息(Hibor)未来难免会跟随慢慢上升。不过,由於本港按息仍处於极低水平,维持H+1.3厘,加上银行体系结余仍然充裕,香港未有太大压力大幅上调按息。即使H按升至封顶息率2.5厘,供楼开支增加几千元,供楼负担稍为加重,但供款占入息比率(DSR)基本上限为50%,大部分置业人士有充裕还款能力,相信楼市发展仍然健康。