收租回報低, 利率更低, 何來泡沫《上》

　　英國《經濟學人》雜誌，以目前買樓收租的回報率相比歷史平均值來衝量樓市是否處於泡沬階段，結果香港排名世界第一，泡沫最大。

　　1990年我以120萬元買下藍田地鐵站的匯景花園，每月收租8,000元，買樓收租的年回報率是8厘，目前，樓價上漲至近千萬元，但是每月租金只上漲至2萬元，年回報率降至2.4厘，如果單看這個數據，香港樓價的確是很大的泡沬。

　　不過，目前你買樓，向銀行借貸，按揭利率低於3厘，大約是2.5厘，與租金回報率差不多，但是當年我向銀行借貸，按揭利率12厘，目前的銀行按揭利率與租金回報率差不多，但是當年銀行按揭利率比租金回報率多50%，怎麼能說今日是泡沫呢? 因此，我認為只是比較租金回報率來斷定泡沬與否是不科學的，應該再與銀行按揭利率比較。

　　當年銀行貸款利率高，存款利率也高，在那個年代，很難想像有一天，銀行的利率會降至零，當年有許多慈善基金，章程列明只能動用基金的利息來做善事，這些基金在銀行提供存款零利息的時候，叫苦連天，根本無法運作，大量移民海外的香港人，在那個年代，都在海外過著「息」「摩」的日子，所謂「息」「摩」，「息」是指收息過日子，「摩」則是指Shopping Mall的Mall，利率降至零，在海外過不了日子，只好回流香港重新拼搏。

...週二待續...