收租回报低, 利率更低, 何来泡沫《上》

　　英国《经济学人》杂志，以目前买楼收租的回报率相比历史平均值来冲量楼市是否处於泡沬阶段，结果香港排名世界第一，泡沫最大。

　　1990年我以120万元买下蓝田地铁站的汇景花园，每月收租8,000元，买楼收租的年回报率是8厘，目前，楼价上涨至近千万元，但是每月租金只上涨至2万元，年回报率降至2.4厘，如果单看这个数据，香港楼价的确是很大的泡沬。

　　不过，目前你买楼，向银行借贷，按揭利率低於3厘，大约是2.5厘，与租金回报率差不多，但是当年我向银行借贷，按揭利率12厘，目前的银行按揭利率与租金回报率差不多，但是当年银行按揭利率比租金回报率多50%，怎么能说今日是泡沫呢? 因此，我认为只是比较租金回报率来断定泡沬与否是不科学的，应该再与银行按揭利率比较。

　　当年银行贷款利率高，存款利率也高，在那个年代，很难想像有一天，银行的利率会降至零，当年有许多慈善基金，章程列明只能动用基金的利息来做善事，这些基金在银行提供存款零利息的时候，叫苦连天，根本无法运作，大量移民海外的香港人，在那个年代，都在海外过著「息」「摩」的日子，所谓「息」「摩」，「息」是指收息过日子，「摩」则是指Shopping Mall的Mall，利率降至零，在海外过不了日子，只好回流香港重新拼搏。

...周二待续...