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运筹帷幄

买楼收租的计算

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月7日

  买楼收租是许多人的理想投资方法,买楼收租一定要计算收租回报率,收租回报率一般上也与银行利率挂钩。

  何谓收租回报率? 那就是你收租的收入,除以买楼的成本所得的比例,举个例子,你以1000万元买个单位,每月收租2万,一年收租24万,收租回报率就是2.4厘,目前,香港买楼收租的回报率是大约如此。

  很肯定的,买楼收租的回报率一定比银行存款利率高,不论是储蓄存款或定期存款,都很难超越买楼收租的回报率,而且,经过一段时间之后,租金会上涨,存款在银行则利息收入难以上升,除非银行提高利率,当然,买楼收租有一定的风险,还有可能在某段时间内租不出,而存款在银行则基本上保本是没有问题的。

  1990年我买入汇景花园一个单位,楼价120万元,当时买的是楼花,一年之后,楼价上升,收租的回报率以买入价计算,高达8厘,那个单位我持有至今天,若以目前的楼价来计算,目前的租金回率,则只剩2厘,当然,目前银行按揭利率也只是2厘多一点,而当年我买楼时,银行按揭利率是12厘。

  从1990年至今,楼价升幅惊人,至少升了7倍、8倍,但是租金的升幅只上升1倍多一点,理由是租金的升幅往往与市民收入的上升水平相同,收入不增加,交租的能力也无法增加,租金上升1倍多也意味著香港人的收入在那么多年之后也只是上升1倍多。

  楼价上升幅度大,主要原因是利率低,低息环境逼使许多人无法靠银行利息过日子,不得不冒点风险,买楼收租,回报率一定比银行利息高,一些原本打算租楼住的人也设法买楼自住,只要有能力付首期,往后按揭分期付款就当是交租,供楼总有一天会供完,那个楼房就是自己的,而交租则永远交租,是消费,不是投资。

  1990年楼价低,主要原因是1989年发生六四事件,之后,许多香港人准备移民,1990年就是移民高峰期,不少移民他去的人决定卖掉在香港的物业,你卖我卖,楼价就下跌了,之后,港英政府推出玫瑰园计划,邓小平南巡,中国内地大开放,香港经济繁荣,楼价就快速回升,至1997年达到高峰,因此,若以1990年买楼的成本计算收租回报率,则回报率也是快速上升,买楼投资,除了租金回报之外,长期而言,还有楼价上升的回报,把租金回报加上楼价上升的回报,总回率是惊人的,当然,楼价可升可跌,利息可升可跌,租金也可升可跌,买楼收租一定得做好准备,在最差的环境时,依然能够准时付按揭的分期付款。

 
 
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1. Stephen Woo 2019-06-08 10:33:28
看教授的文章真的是获益良多
2. 引刀一快 2019-06-08 20:24:38

曾老师
既然:“楼价可升可跌,利息可升可跌,租金也可升可跌

不如老师教下大家,如何“在最差的环境时,依然能够准时付按揭的分期付款。”喇。