买楼收租的计算

　　买楼收租是许多人的理想投资方法，买楼收租一定要计算收租回报率，收租回报率一般上也与银行利率挂钩。

　　何谓收租回报率? 那就是你收租的收入，除以买楼的成本所得的比例，举个例子，你以1000万元买个单位，每月收租2万，一年收租24万，收租回报率就是2.4厘，目前，香港买楼收租的回报率是大约如此。

　　很肯定的，买楼收租的回报率一定比银行存款利率高，不论是储蓄存款或定期存款，都很难超越买楼收租的回报率，而且，经过一段时间之后，租金会上涨，存款在银行则利息收入难以上升，除非银行提高利率，当然，买楼收租有一定的风险，还有可能在某段时间内租不出，而存款在银行则基本上保本是没有问题的。

　　1990年我买入汇景花园一个单位，楼价120万元，当时买的是楼花，一年之后，楼价上升，收租的回报率以买入价计算，高达8厘，那个单位我持有至今天，若以目前的楼价来计算，目前的租金回率，则只剩2厘，当然，目前银行按揭利率也只是2厘多一点，而当年我买楼时，银行按揭利率是12厘。

　　从1990年至今，楼价升幅惊人，至少升了7倍、8倍，但是租金的升幅只上升1倍多一点，理由是租金的升幅往往与市民收入的上升水平相同，收入不增加，交租的能力也无法增加，租金上升1倍多也意味著香港人的收入在那么多年之后也只是上升1倍多。

　　楼价上升幅度大，主要原因是利率低，低息环境逼使许多人无法靠银行利息过日子，不得不冒点风险，买楼收租，回报率一定比银行利息高，一些原本打算租楼住的人也设法买楼自住，只要有能力付首期，往后按揭分期付款就当是交租，供楼总有一天会供完，那个楼房就是自己的，而交租则永远交租，是消费，不是投资。

　　1990年楼价低，主要原因是1989年发生六四事件，之后，许多香港人准备移民，1990年就是移民高峰期，不少移民他去的人决定卖掉在香港的物业，你卖我卖，楼价就下跌了，之后，港英政府推出玫瑰园计划，邓小平南巡，中国内地大开放，香港经济繁荣，楼价就快速回升，至1997年达到高峰，因此，若以1990年买楼的成本计算收租回报率，则回报率也是快速上升，买楼投资，除了租金回报之外，长期而言，还有楼价上升的回报，把租金回报加上楼价上升的回报，总回率是惊人的，当然，楼价可升可跌，利息可升可跌，租金也可升可跌，买楼收租一定得做好准备，在最差的环境时，依然能够准时付按揭的分期付款。