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買樓收租的計算
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月7日

  買樓收租是許多人的理想投資方法,買樓收租一定要計算收租回報率,收租回報率一般上也與銀行利率掛鉤。

  何謂收租回報率? 那就是你收租的收入,除以買樓的成本所得的比例,舉個例子,你以1000萬元買個單位,每月收租2萬,一年收租24萬,收租回報率就是2.4厘,目前,香港買樓收租的回報率是大約如此。

  很肯定的,買樓收租的回報率一定比銀行存款利率高,不論是儲蓄存款或定期存款,都很難超越買樓收租的回報率,而且,經過一段時間之後,租金會上漲,存款在銀行則利息收入難以上升,除非銀行提高利率,當然,買樓收租有一定的風險,還有可能在某段時間內租不出,而存款在銀行則基本上保本是沒有問題的。

  1990年我買入匯景花園一個單位,樓價120萬元,當時買的是樓花,一年之後,樓價上升,收租的回報率以買入價計算,高達8厘,那個單位我持有至今天,若以目前的樓價來計算,目前的租金回率,則只剩2厘,當然,目前銀行按揭利率也只是2厘多一點,而當年我買樓時,銀行按揭利率是12厘。

  從1990年至今,樓價升幅驚人,至少升了7倍、8倍,但是租金的升幅只上升1倍多一點,理由是租金的升幅往往與市民收入的上升水平相同,收入不增加,交租的能力也無法增加,租金上升1倍多也意味著香港人的收入在那麼多年之後也只是上升1倍多。

  樓價上升幅度大,主要原因是利率低,低息環境逼使許多人無法靠銀行利息過日子,不得不冒點風險,買樓收租,回報率一定比銀行利息高,一些原本打算租樓住的人也設法買樓自住,只要有能力付首期,往後按揭分期付款就當是交租,供樓總有一天會供完,那個樓房就是自己的,而交租則永遠交租,是消費,不是投資。

  1990年樓價低,主要原因是1989年發生六四事件,之後,許多香港人準備移民,1990年就是移民高峰期,不少移民他去的人決定賣掉在香港的物業,你賣我賣,樓價就下跌了,之後,港英政府推出玫瑰園計劃,鄧小平南巡,中國內地大開放,香港經濟繁榮,樓價就快速回升,至1997年達到高峰,因此,若以1990年買樓的成本計算收租回報率,則回報率也是快速上升,買樓投資,除了租金回報之外,長期而言,還有樓價上升的回報,把租金回報加上樓價上升的回報,總回率是驚人的,當然,樓價可升可跌,利息可升可跌,租金也可升可跌,買樓收租一定得做好準備,在最差的環境時,依然能夠準時付按揭的分期付款。

 
 
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1. Stephen Woo 2019-06-08 10:33:28
看教授的文章真的是獲益良多
2. 引刀一快 2019-06-08 20:24:38

曾老師
既然:“樓價可升可跌,利息可升可跌,租金也可升可跌

不如老師教下大家,如何“在最差的環境時,依然能夠準時付按揭的分期付款。”喇。