買樓收租的計算

　　買樓收租是許多人的理想投資方法，買樓收租一定要計算收租回報率，收租回報率一般上也與銀行利率掛鉤。

　　何謂收租回報率? 那就是你收租的收入，除以買樓的成本所得的比例，舉個例子，你以1000萬元買個單位，每月收租2萬，一年收租24萬，收租回報率就是2.4厘，目前，香港買樓收租的回報率是大約如此。

　　很肯定的，買樓收租的回報率一定比銀行存款利率高，不論是儲蓄存款或定期存款，都很難超越買樓收租的回報率，而且，經過一段時間之後，租金會上漲，存款在銀行則利息收入難以上升，除非銀行提高利率，當然，買樓收租有一定的風險，還有可能在某段時間內租不出，而存款在銀行則基本上保本是沒有問題的。

　　1990年我買入匯景花園一個單位，樓價120萬元，當時買的是樓花，一年之後，樓價上升，收租的回報率以買入價計算，高達8厘，那個單位我持有至今天，若以目前的樓價來計算，目前的租金回率，則只剩2厘，當然，目前銀行按揭利率也只是2厘多一點，而當年我買樓時，銀行按揭利率是12厘。

　　從1990年至今，樓價升幅驚人，至少升了7倍、8倍，但是租金的升幅只上升1倍多一點，理由是租金的升幅往往與市民收入的上升水平相同，收入不增加，交租的能力也無法增加，租金上升1倍多也意味著香港人的收入在那麼多年之後也只是上升1倍多。

　　樓價上升幅度大，主要原因是利率低，低息環境逼使許多人無法靠銀行利息過日子，不得不冒點風險，買樓收租，回報率一定比銀行利息高，一些原本打算租樓住的人也設法買樓自住，只要有能力付首期，往後按揭分期付款就當是交租，供樓總有一天會供完，那個樓房就是自己的，而交租則永遠交租，是消費，不是投資。

　　1990年樓價低，主要原因是1989年發生六四事件，之後，許多香港人準備移民，1990年就是移民高峰期，不少移民他去的人決定賣掉在香港的物業，你賣我賣，樓價就下跌了，之後，港英政府推出玫瑰園計劃，鄧小平南巡，中國內地大開放，香港經濟繁榮，樓價就快速回升，至1997年達到高峰，因此，若以1990年買樓的成本計算收租回報率，則回報率也是快速上升，買樓投資，除了租金回報之外，長期而言，還有樓價上升的回報，把租金回報加上樓價上升的回報，總回率是驚人的，當然，樓價可升可跌，利息可升可跌，租金也可升可跌，買樓收租一定得做好準備，在最差的環境時，依然能夠準時付按揭的分期付款。