買樓要有按揭利率上升的準備《下》

　　買樓供按揭是長達30年的事，30年是很長的日子，在供樓期間，利率上升一倍，二倍是很尋常的事，大家不妨看看過去20年的利率水平，有高有低，變化巨大，1990年，我購買藍田地鐵站上蓋的匯景花園，按揭利率高達12厘。

　　當然，我不希望你杞人憂天，擔心利率很快地會上升至10厘，我估計，10年之內，利率也不大可能升至10厘，但是利率的變化誰也說不準，2018年，美國加息4次，2018年12月時，許多人預期2019年還會再加息2次，幸好，2019年己經過去了5個月，美國不但沒有加息，市場還普遍預期今年下半年會減息，無論如何，盡管目前市場估計今年下半年的利率走勢是向下，我們仍然應該為明年，後年……準備，準備數年之後如果利率快速上升，我們是否有能力應付。

　　也有很多人認為，利率上升，樓價必跌，其實，利率只是影響樓價的其中一個因素，而不是唯一的因素，舉個例子，1990年利率超過10厘，但是樓價沒有跌，反而愈升愈瘋狂，理由是當時的通脹率也很高，通脹率高達20%，加薪幅度也高達20%，通脹再加上大幅度加薪，人人抱著買樓保值，於是樓價上漲，當然，1994年，克林頓當上美國總統之後第二年，美國聯邦儲備局出其不意的連連加息，加足了一年，樓價也短暫地給壓下來，一直到1995年，美國再減息，樓價才回升，並在1997年創出非常瘋狂的價格。

　　2018年8月之前，利率加好幾次，但是樓價依然向上，一直到8月才見頂回落，回落期也只有5個月又再回升，期間我們只看到利率在2018年加了4次，2019年至今沒有加，可見，2018年樓價的回落與利率的升降關係不太大，那時候，真正影響樓市的是股市，是中美貿易戰。

　　如何預測未來的利率走勢? 一個比較可靠的方法是觀察目前10年期美國國債利率，在上個世紀90年代，美國10年期國債利率徘徊在8厘、9厘之間，目前只有2厘多一點，這說明投資者預期未來10年，平均利率是2厘多一點。

　　不少人選擇在利率很低的時候買樓，如果你是買樓收租，低利率時買樓收租等同租客替你供樓，租金收入可以支付供樓所需，數年之後，租金上漲，收租供樓還有剩餘，的確很不錯，當收租收入大於供樓支出時，人人爭相買樓，也會推高樓價。利率與樓價的關係不是簡單的相反方向，經常利率開始上升時，樓價也上升，因為這個時候，經濟轉好，人們收入增加，開支也增加，更傾向買樓，往往要等到一再加息之後，投資者才開始感到利率太高了，負擔不起，於是樓價才開始下跌，同樣的情況，在利率開始由高處下跌時，樓價也不會上升，這時候，人們更擔心經濟走向衰退，是經濟衰退造成利率向下，因此，這個時候樓價依然在下跌，一直到不斷地減息，減息減到一個相當低的水平之後，買樓供樓負擔真得很低時，樓價才出現支持，出現回升的動力。

　　在超低利率，樓價高昂的時候買樓，一定得有利率連續上升，樓價最終下跌的心理準備，也得為利率連續上升供樓資金做準備，相反在利率水平較高的時候買樓，可以享受未來利率下降，供樓支出下降所帶來的喜悅，同時，樓價也有機會因為利率連續下降而上升。

　　2008年，全球發生金融海嘯，當時中原地產的主席施永青形容這是冰河時期，但是，數個月後，中原地產向市場匯報，指其佣金收入創出歷年來第二高的紀錄，僅次於2007年10月份，當股市樓市皆處於瘋狂狀態時。

　　這是什麼原因? 原因是當時特區政府也決定救市，全年只推出一小幅僅數千平方呎的土地應市，這幅土地也小到只能建一個單位的洋房，這與全年停止賣地沒分別，很快地，地產商、準備買樓者都明白，香港樓房供應很快地會出現斷層。