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買樓要有按揭利率上升的準備《下》
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月6日

  買樓供按揭是長達30年的事,30年是很長的日子,在供樓期間,利率上升一倍,二倍是很尋常的事,大家不妨看看過去20年的利率水平,有高有低,變化巨大,1990年,我購買藍田地鐵站上蓋的匯景花園,按揭利率高達12厘。

  當然,我不希望你杞人憂天,擔心利率很快地會上升至10厘,我估計,10年之內,利率也不大可能升至10厘,但是利率的變化誰也說不準,2018年,美國加息4次,201812月時,許多人預期2019年還會再加息2次,幸好,2019年己經過去了5個月,美國不但沒有加息,市場還普遍預期今年下半年會減息,無論如何,盡管目前市場估計今年下半年的利率走勢是向下,我們仍然應該為明年,後年……準備,準備數年之後如果利率快速上升,我們是否有能力應付。

  也有很多人認為,利率上升,樓價必跌,其實,利率只是影響樓價的其中一個因素,而不是唯一的因素,舉個例子,1990年利率超過10厘,但是樓價沒有跌,反而愈升愈瘋狂,理由是當時的通脹率也很高,通脹率高達20%,加薪幅度也高達20%,通脹再加上大幅度加薪,人人抱著買樓保值,於是樓價上漲,當然,1994年,克林頓當上美國總統之後第二年,美國聯邦儲備局出其不意的連連加息,加足了一年,樓價也短暫地給壓下來,一直到1995年,美國再減息,樓價才回升,並在1997年創出非常瘋狂的價格。

  2018
8月之前,利率加好幾次,但是樓價依然向上,一直到8月才見頂回落,回落期也只有5個月又再回升,期間我們只看到利率在2018年加了4次,2019年至今沒有加,可見,2018年樓價的回落與利率的升降關係不太大,那時候,真正影響樓市的是股市,是中美貿易戰。

  如何預測未來的利率走勢? 一個比較可靠的方法是觀察目前10年期美國國債利率,在上個世紀90年代,美國10年期國債利率徘徊在8厘、9厘之間,目前只有2厘多一點,這說明投資者預期未來10年,平均利率是2厘多一點。

  不少人選擇在利率很低的時候買樓,如果你是買樓收租,低利率時買樓收租等同租客替你供樓,租金收入可以支付供樓所需,數年之後,租金上漲,收租供樓還有剩餘,的確很不錯,當收租收入大於供樓支出時,人人爭相買樓,也會推高樓價。利率與樓價的關係不是簡單的相反方向,經常利率開始上升時,樓價也上升,因為這個時候,經濟轉好,人們收入增加,開支也增加,更傾向買樓,往往要等到一再加息之後,投資者才開始感到利率太高了,負擔不起,於是樓價才開始下跌,同樣的情況,在利率開始由高處下跌時,樓價也不會上升,這時候,人們更擔心經濟走向衰退,是經濟衰退造成利率向下,因此,這個時候樓價依然在下跌,一直到不斷地減息,減息減到一個相當低的水平之後,買樓供樓負擔真得很低時,樓價才出現支持,出現回升的動力。

  在超低利率,樓價高昂的時候買樓,一定得有利率連續上升,樓價最終下跌的心理準備,也得為利率連續上升供樓資金做準備,相反在利率水平較高的時候買樓,可以享受未來利率下降,供樓支出下降所帶來的喜悅,同時,樓價也有機會因為利率連續下降而上升。

  2008年,全球發生金融海嘯,當時中原地產的主席施永青形容這是冰河時期,但是,數個月後,中原地產向市場匯報,指其佣金收入創出歷年來第二高的紀錄,僅次於200710月份,當股市樓市皆處於瘋狂狀態時。

  這是什麼原因? 原因是當時特區政府也決定救市,全年只推出一小幅僅數千平方呎的土地應市,這幅土地也小到只能建一個單位的洋房,這與全年停止賣地沒分別,很快地,地產商、準備買樓者都明白,香港樓房供應很快地會出現斷層。 

 
 
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1. 引刀一快 2019-06-06 02:12:03
利率上升與樓價下跌,邊個問題大?