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运筹帷幄

买楼要有按揭利率上升的准备《下》

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月6日

  买楼供按揭是长达30年的事,30年是很长的日子,在供楼期间,利率上升一倍,二倍是很寻常的事,大家不妨看看过去20年的利率水平,有高有低,变化巨大,1990年,我购买蓝田地铁站上盖的汇景花园,按揭利率高达12厘。

  当然,我不希望你杞人忧天,担心利率很快地会上升至10厘,我估计,10年之内,利率也不大可能升至10厘,但是利率的变化谁也说不准,2018年,美国加息4次,201812月时,许多人预期2019年还会再加息2次,幸好,2019年己经过去了5个月,美国不但没有加息,市场还普遍预期今年下半年会减息,无论如何,尽管目前市场估计今年下半年的利率走势是向下,我们仍然应该为明年,后年……准备,准备数年之后如果利率快速上升,我们是否有能力应付。

  也有很多人认为,利率上升,楼价必跌,其实,利率只是影响楼价的其中一个因素,而不是唯一的因素,举个例子,1990年利率超过10厘,但是楼价没有跌,反而愈升愈疯狂,理由是当时的通胀率也很高,通胀率高达20%,加薪幅度也高达20%,通胀再加上大幅度加薪,人人抱著买楼保值,於是楼价上涨,当然,1994年,克林顿当上美国总统之后第二年,美国联邦储备局出其不意的连连加息,加足了一年,楼价也短暂地给压下来,一直到1995年,美国再减息,楼价才回升,并在1997年创出非常疯狂的价格。

  2018
8月之前,利率加好几次,但是楼价依然向上,一直到8月才见顶回落,回落期也只有5个月又再回升,期间我们只看到利率在2018年加了4次,2019年至今没有加,可见,2018年楼价的回落与利率的升降关系不太大,那时候,真正影响楼市的是股市,是中美贸易战。

  如何预测未来的利率走势? 一个比较可靠的方法是观察目前10年期美国国债利率,在上个世纪90年代,美国10年期国债利率徘徊在8厘、9厘之间,目前只有2厘多一点,这说明投资者预期未来10年,平均利率是2厘多一点。

  不少人选择在利率很低的时候买楼,如果你是买楼收租,低利率时买楼收租等同租客替你供楼,租金收入可以支付供楼所需,数年之后,租金上涨,收租供楼还有剩余,的确很不错,当收租收入大於供楼支出时,人人争相买楼,也会推高楼价。利率与楼价的关系不是简单的相反方向,经常利率开始上升时,楼价也上升,因为这个时候,经济转好,人们收入增加,开支也增加,更倾向买楼,往往要等到一再加息之后,投资者才开始感到利率太高了,负担不起,於是楼价才开始下跌,同样的情况,在利率开始由高处下跌时,楼价也不会上升,这时候,人们更担心经济走向衰退,是经济衰退造成利率向下,因此,这个时候楼价依然在下跌,一直到不断地减息,减息减到一个相当低的水平之后,买楼供楼负担真得很低时,楼价才出现支持,出现回升的动力。

  在超低利率,楼价高昂的时候买楼,一定得有利率连续上升,楼价最终下跌的心理准备,也得为利率连续上升供楼资金做准备,相反在利率水平较高的时候买楼,可以享受未来利率下降,供楼支出下降所带来的喜悦,同时,楼价也有机会因为利率连续下降而上升。

  2008年,全球发生金融海啸,当时中原地产的主席施永青形容这是冰河时期,但是,数个月后,中原地产向市场汇报,指其佣金收入创出历年来第二高的纪录,仅次於200710月份,当股市楼市皆处於疯狂状态时。

  这是什么原因? 原因是当时特区政府也决定救市,全年只推出一小幅仅数千平方尺的土地应市,这幅土地也小到只能建一个单位的洋房,这与全年停止卖地没分别,很快地,地产商、准备买楼者都明白,香港楼房供应很快地会出现断层。 

 
 
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1. 引刀一快 2019-06-06 02:12:03
利率上升与楼价下跌,边个问题大?