买楼要有按揭利率上升的准备《下》

　　买楼供按揭是长达30年的事，30年是很长的日子，在供楼期间，利率上升一倍，二倍是很寻常的事，大家不妨看看过去20年的利率水平，有高有低，变化巨大，1990年，我购买蓝田地铁站上盖的汇景花园，按揭利率高达12厘。

　　当然，我不希望你杞人忧天，担心利率很快地会上升至10厘，我估计，10年之内，利率也不大可能升至10厘，但是利率的变化谁也说不准，2018年，美国加息4次，2018年12月时，许多人预期2019年还会再加息2次，幸好，2019年己经过去了5个月，美国不但没有加息，市场还普遍预期今年下半年会减息，无论如何，尽管目前市场估计今年下半年的利率走势是向下，我们仍然应该为明年，后年……准备，准备数年之后如果利率快速上升，我们是否有能力应付。

　　也有很多人认为，利率上升，楼价必跌，其实，利率只是影响楼价的其中一个因素，而不是唯一的因素，举个例子，1990年利率超过10厘，但是楼价没有跌，反而愈升愈疯狂，理由是当时的通胀率也很高，通胀率高达20%，加薪幅度也高达20%，通胀再加上大幅度加薪，人人抱著买楼保值，於是楼价上涨，当然，1994年，克林顿当上美国总统之后第二年，美国联邦储备局出其不意的连连加息，加足了一年，楼价也短暂地给压下来，一直到1995年，美国再减息，楼价才回升，并在1997年创出非常疯狂的价格。

　　2018年8月之前，利率加好几次，但是楼价依然向上，一直到8月才见顶回落，回落期也只有5个月又再回升，期间我们只看到利率在2018年加了4次，2019年至今没有加，可见，2018年楼价的回落与利率的升降关系不太大，那时候，真正影响楼市的是股市，是中美贸易战。

　　如何预测未来的利率走势? 一个比较可靠的方法是观察目前10年期美国国债利率，在上个世纪90年代，美国10年期国债利率徘徊在8厘、9厘之间，目前只有2厘多一点，这说明投资者预期未来10年，平均利率是2厘多一点。

　　不少人选择在利率很低的时候买楼，如果你是买楼收租，低利率时买楼收租等同租客替你供楼，租金收入可以支付供楼所需，数年之后，租金上涨，收租供楼还有剩余，的确很不错，当收租收入大於供楼支出时，人人争相买楼，也会推高楼价。利率与楼价的关系不是简单的相反方向，经常利率开始上升时，楼价也上升，因为这个时候，经济转好，人们收入增加，开支也增加，更倾向买楼，往往要等到一再加息之后，投资者才开始感到利率太高了，负担不起，於是楼价才开始下跌，同样的情况，在利率开始由高处下跌时，楼价也不会上升，这时候，人们更担心经济走向衰退，是经济衰退造成利率向下，因此，这个时候楼价依然在下跌，一直到不断地减息，减息减到一个相当低的水平之后，买楼供楼负担真得很低时，楼价才出现支持，出现回升的动力。

　　在超低利率，楼价高昂的时候买楼，一定得有利率连续上升，楼价最终下跌的心理准备，也得为利率连续上升供楼资金做准备，相反在利率水平较高的时候买楼，可以享受未来利率下降，供楼支出下降所带来的喜悦，同时，楼价也有机会因为利率连续下降而上升。

　　2008年，全球发生金融海啸，当时中原地产的主席施永青形容这是冰河时期，但是，数个月后，中原地产向市场汇报，指其佣金收入创出历年来第二高的纪录，仅次於2007年10月份，当股市楼市皆处於疯狂状态时。

　　这是什么原因? 原因是当时特区政府也决定救市，全年只推出一小幅仅数千平方尺的土地应市，这幅土地也小到只能建一个单位的洋房，这与全年停止卖地没分别，很快地，地产商、准备买楼者都明白，香港楼房供应很快地会出现断层。