买楼要有按揭利率上升的准备《上》

　　买楼投资与买股票投资最大的分别就是按揭，买楼投资可以向银行借贷，一般借贷期可以长达30年，只要每个月准时还按揭的分期付款，那么不论楼价升跌，银行一般上不会要求供楼者提前清还欠款，但是，买股票如果向证券行借贷，股票一下跌就得「补仓」，即存入现金以补充贷款比率不足的问题，因此，可以说只有极少数现金非常多的人可以不用按揭，一次付清买楼所需的款项，否则人人都会向银行借贷，然后每月分期偿还利息与部分本金，因此，买楼之前，对按揭计划多多了解是重要的。

　　香港的按揭利率分开不同种类，在不同的时期，因应银行的策略，会推出相对较为吸引的按揭计划，一般上，按揭计划可以分为定息按揭，定额按揭及浮息按揭，定息按揭是把全个供款期的利率划一在一个水平，不会改变，一般上，如果借贷者担心将来的浮动利率可能会非常高，可以考虑选择定息按揭，不过，因为香港特区政府没有提供很长期的政府债券供市场认购，因此，银行一般上也不愿意提供长期的定息按揭，相反的，美国人一般上都采用很长期的定息按揭，年期长达30年，定额按揭是固定每月的供款金额，如果利率上升，则延长供款期，利率下降则缩短供款期，浮息按揭则是每个月都付不同的供款，依所定的浮动利率改变而改变，这是香港最多人选用的按揭计划，浮息按揭又可以分为以最优惠利率 (Prime Rate)简称 (P)定价的按揭及以香港银行同业拆息 (Hibor)简称 (H)定价的按揭，到底应该选择那一种浮息，并没有标准，过去几年，H按因应美国加息也跟著加，但是，P按就只加过一次，加幅也仅是0.125厘至0.25厘。

　　如果你不是只作短期的投机炒卖，而是打算长期持有物业投资，你需要预算按揭利率上升的风险，目前全球仍属於低利率水平，在低利率水平时，你有能力供楼，利率上升后，你是否还有能力供楼，你至少要预算按揭利率上升一倍的话，举例由2厘升至4厘，你是否仍然有能力供楼，实际上，目前银行在决定贷款给你之前，也己经做了「压力测验」，「压力测验」的其中一项测验就是假设利率上升后，验查你的收入是否有能力供款。

　　2008年全球金融海啸时，美国接二连三的减息，减至零息，香港的银行H按利率也一减再减，曾经出现历史性的超低水平，在2015年，当美国仍处於零息时期，我写了一本书《富足自由人3―买楼收租10P之道》，书中己经预期美国会加息2厘左右，并警告读者们在零息时期买楼，利率只会向上，不会向下，要做足加息的准备。

...明天待续...