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运筹帷幄

买楼要有按揭利率上升的准备《上》

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月5日

  买楼投资与买股票投资最大的分别就是按揭,买楼投资可以向银行借贷,一般借贷期可以长达30年,只要每个月准时还按揭的分期付款,那么不论楼价升跌,银行一般上不会要求供楼者提前清还欠款,但是,买股票如果向证券行借贷,股票一下跌就得「补仓」,即存入现金以补充贷款比率不足的问题,因此,可以说只有极少数现金非常多的人可以不用按揭,一次付清买楼所需的款项,否则人人都会向银行借贷,然后每月分期偿还利息与部分本金,因此,买楼之前,对按揭计划多多了解是重要的。

  香港的按揭利率分开不同种类,在不同的时期,因应银行的策略,会推出相对较为吸引的按揭计划,一般上,按揭计划可以分为定息按揭,定额按揭及浮息按揭,定息按揭是把全个供款期的利率划一在一个水平,不会改变,一般上,如果借贷者担心将来的浮动利率可能会非常高,可以考虑选择定息按揭,不过,因为香港特区政府没有提供很长期的政府债券供市场认购,因此,银行一般上也不愿意提供长期的定息按揭,相反的,美国人一般上都采用很长期的定息按揭,年期长达30年,定额按揭是固定每月的供款金额,如果利率上升,则延长供款期,利率下降则缩短供款期,浮息按揭则是每个月都付不同的供款,依所定的浮动利率改变而改变,这是香港最多人选用的按揭计划,浮息按揭又可以分为以最优惠利率 (Prime Rate)简称 (P)定价的按揭及以香港银行同业拆息 (Hibor)简称 (H)定价的按揭,到底应该选择那一种浮息,并没有标准,过去几年,H按因应美国加息也跟著加,但是,P按就只加过一次,加幅也仅是0.125厘至0.25厘。

  如果你不是只作短期的投机炒卖,而是打算长期持有物业投资,你需要预算按揭利率上升的风险,目前全球仍属於低利率水平,在低利率水平时,你有能力供楼,利率上升后,你是否还有能力供楼,你至少要预算按揭利率上升一倍的话,举例由2厘升至4厘,你是否仍然有能力供楼,实际上,目前银行在决定贷款给你之前,也己经做了「压力测验」,「压力测验」的其中一项测验就是假设利率上升后,验查你的收入是否有能力供款。

  2008年全球金融海啸时,美国接二连三的减息,减至零息,香港的银行H按利率也一减再减,曾经出现历史性的超低水平,在2015年,当美国仍处於零息时期,我写了一本书富足自由人3―买楼收租10P之道》,书中己经预期美国会加息2厘左右,并警告读者们在零息时期买楼,利率只会向上,不会向下,要做足加息的准备。

...明天待续...

 
 
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