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運籌推演
買樓要有按揭利率上升的準備《上》
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月5日

  買樓投資與買股票投資最大的分別就是按揭,買樓投資可以向銀行借貸,一般借貸期可以長達30年,只要每個月準時還按揭的分期付款,那麼不論樓價升跌,銀行一般上不會要求供樓者提前清還欠款,但是,買股票如果向証券行借貸,股票一下跌就得「補倉」,即存入現金以補充貸款比率不足的問題,因此,可以說只有極少數現金非常多的人可以不用按揭,一次付清買樓所需的款項,否則人人都會向銀行借貸,然後每月分期償還利息與部分本金,因此,買樓之前,對按揭計劃多多了解是重要的。

  香港的按揭利率分開不同種類,在不同的時期,因應銀行的策略,會推出相對較為吸引的按揭計劃,一般上,按揭計劃可以分為定息按揭,定額按揭及浮息按揭,定息按揭是把全個供款期的利率劃一在一個水平,不會改變,一般上,如果借貸者擔心將來的浮動利率可能會非常高,可以考慮選擇定息按揭,不過,因為香港特區政府沒有提供很長期的政府債券供市場認購,因此,銀行一般上也不願意提供長期的定息按揭,相反的,美國人一般上都採用很長期的定息按揭,年期長達30年,定額按揭是固定每月的供款金額,如果利率上升,則延長供款期,利率下降則縮短供款期,浮息按揭則是每個月都付不同的供款,依所定的浮動利率改變而改變,這是香港最多人選用的按揭計劃,浮息按揭又可以分為以最優惠利率 (Prime Rate)簡稱 (P)定價的按揭及以香港銀行同業拆息 (Hibor)簡稱 (H)定價的按揭,到底應該選擇那一種浮息,並沒有標準,過去幾年,H按因應美國加息也跟著加,但是,P按就只加過一次,加幅也僅是0.125厘至0.25厘。

  如果你不是只作短期的投機炒賣,而是打算長期持有物業投資,你需要預算按揭利率上升的風險,目前全球仍屬於低利率水平,在低利率水平時,你有能力供樓,利率上升後,你是否還有能力供樓,你至少要預算按揭利率上升一倍的話,舉例由2厘升至4厘,你是否仍然有能力供樓,實際上,目前銀行在決定貸款給你之前,也己經做了「壓力測驗」,「壓力測驗」的其中一項測驗就是假設利率上升後,驗查你的收入是否有能力供款。

  2008年全球金融海嘯時,美國接二連三的減息,減至零息,香港的銀行H按利率也一減再減,曾經出現歷史性的超低水平,在2015年,當美國仍處於零息時期,我寫了一本書富足自由人3─買樓收租10P之道》,書中己經預期美國會加息2厘左右,並警告讀者們在零息時期買樓,利率只會向上,不會向下,要做足加息的準備。

...明天待續...

 
 
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