買樓要有按揭利率上升的準備《上》

　　買樓投資與買股票投資最大的分別就是按揭，買樓投資可以向銀行借貸，一般借貸期可以長達30年，只要每個月準時還按揭的分期付款，那麼不論樓價升跌，銀行一般上不會要求供樓者提前清還欠款，但是，買股票如果向証券行借貸，股票一下跌就得「補倉」，即存入現金以補充貸款比率不足的問題，因此，可以說只有極少數現金非常多的人可以不用按揭，一次付清買樓所需的款項，否則人人都會向銀行借貸，然後每月分期償還利息與部分本金，因此，買樓之前，對按揭計劃多多了解是重要的。

　　香港的按揭利率分開不同種類，在不同的時期，因應銀行的策略，會推出相對較為吸引的按揭計劃，一般上，按揭計劃可以分為定息按揭，定額按揭及浮息按揭，定息按揭是把全個供款期的利率劃一在一個水平，不會改變，一般上，如果借貸者擔心將來的浮動利率可能會非常高，可以考慮選擇定息按揭，不過，因為香港特區政府沒有提供很長期的政府債券供市場認購，因此，銀行一般上也不願意提供長期的定息按揭，相反的，美國人一般上都採用很長期的定息按揭，年期長達30年，定額按揭是固定每月的供款金額，如果利率上升，則延長供款期，利率下降則縮短供款期，浮息按揭則是每個月都付不同的供款，依所定的浮動利率改變而改變，這是香港最多人選用的按揭計劃，浮息按揭又可以分為以最優惠利率 (Prime Rate)簡稱 (P)定價的按揭及以香港銀行同業拆息 (Hibor)簡稱 (H)定價的按揭，到底應該選擇那一種浮息，並沒有標準，過去幾年，H按因應美國加息也跟著加，但是，P按就只加過一次，加幅也僅是0.125厘至0.25厘。

　　如果你不是只作短期的投機炒賣，而是打算長期持有物業投資，你需要預算按揭利率上升的風險，目前全球仍屬於低利率水平，在低利率水平時，你有能力供樓，利率上升後，你是否還有能力供樓，你至少要預算按揭利率上升一倍的話，舉例由2厘升至4厘，你是否仍然有能力供樓，實際上，目前銀行在決定貸款給你之前，也己經做了「壓力測驗」，「壓力測驗」的其中一項測驗就是假設利率上升後，驗查你的收入是否有能力供款。

　　2008年全球金融海嘯時，美國接二連三的減息，減至零息，香港的銀行H按利率也一減再減，曾經出現歷史性的超低水平，在2015年，當美國仍處於零息時期，我寫了一本書《富足自由人3─買樓收租10P之道》，書中己經預期美國會加息2厘左右，並警告讀者們在零息時期買樓，利率只會向上，不會向下，要做足加息的準備。

...明天待續...