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加息預期降溫利好樓價
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月3日

  2008年,美國發生了震驚世界的金融海嘯,2009年開始,美國就推出了量化寬鬆政策,與此同時,美國聯邦儲備局也一再減息,一路減,減至零息,並維持零息至201512月才開始新的加息周期至今。

  2015年及201612月,美國聯邦儲備局分別加息1次,每次加0.25厘,2017年則加了3次,也是0.25厘,加息有壓抑經濟增長的作用,因此,2018年,美國總統決定更換聯邦儲備局主席,換了他認為自己人的鮑威爾上台,那裡知道,鮑威爾上台後,2018年竟然加息4次,也是每次加0.25厘,因此,這一輪的加息周期已經加息9次,共加息2.25厘。

  不過,從201812月加息至今,美國沒有再加息,可能這一輪的加息周期已經結束了。

加息周期結束對樓市而言,也是一項好消息

  應該留意的是,201512月開始的美國加息周期,並沒有馬上改變香港所有銀行的最優惠貸款利率(P),從201512月至2018926日之前,美國加息7次,共加了1.75厘,香港的最優惠利率完全沒有加,一直至2018926日美國第8次加息再加0.25厘,香港的銀行才開始更改最優惠利率,有的加0.25厘 ,有的也只加0.125厘,大銀行一般只加0.125厘,小銀行則加0.25厘,這說明香港銀行體系內的資金非常充裕。

  2018年,香港樓價在連升28個月後,於8月份見頂回落,然後於20191月見底回升,香港眾多銀行的最優惠利率則是在9月才上升,因此,8月樓價見頂與加息倒沒有直接關係,8月樓價見頂基本上是受到股市於5月之後連續下跌所影響的。當然,連連的加息對香港樓價也肯定產生影響,使到樓價從20188月開始連跌5個月,2019年開始至今,利息不再上升對樓市而言,也是一項支持力。

  論樓市危機,美國肯定比香港更嚴重,去年,美國房屋貸款30年定息利率一度升至5厘,在美國買房屋,一般都是定息貸款,也就是說,今日買房屋,未來30年所付的利率都不變,5厘的利率當然比目前香港的銀行按揭貸款利率高,這也是為什麼特朗普在去年不斷地呼籲美國聯邦儲備局停止加息,今年更呼籲聯邦儲備局減息,也因為近期的加息預期下降,美國30年定息按揭利率有所降低,目前是在4厘左右。

 
 
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