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按揭供樓負擔比率
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月19日

  供樓負擔比率是指一個家庭的全部收入用來供樓的比例,1997年時,全香港平均供樓負擔比例高達85%,這等於說,當年全香港供樓的家庭每個月85%的收入用於供樓,只剩15%用於其他生活所需。

  這是不可能過的生活,家庭總收入的15%怎麼夠生活? 實際上,當年許許多多的香港人根本沒有打算長時間供樓,他們只想炒數,買樓之後就馬上委托經紀賣樓,用一買一賣中賺錢,他們買樓之後供樓的時間可能只有6個月或更短,因此,盡管供樓的負擔高達家庭收入的85%,他們仍然可以從過去的儲蓄中拿錢出來供樓,而不是真的只剩下15%的收入來過生活。

  也因為那個時候人人炒樓,供樓的錢來自儲蓄,結果樓價下跌時,供樓供了幾個月之後,儲蓄用盡,無力再供樓,只好低價賣樓脫身。

  我認為,供樓負擔比率是一個不錯的衡量樓市泡沬的方法,如果多數人無法以他們的收入來供樓,而是動用儲備來供樓,樓市就危險了,泡沬化了。

  到底供樓負擔比率多少才健康,不同地區的人,不同生活方式,比率也不一樣,香港人應該可以負起較高的供樓負擔比率,香港人為了供樓,更願意節衣縮食,省下錢供樓,西方社會就很難做到節衣縮食。

  1997
年,供樓負擔比率高達85%2003年,跌至只有18%,那時候,買樓供樓是容易的,買樓後只需動用收入的18%就可以供樓,餘下的82%可以花用,但是,在2003年那個年代,很少人想買樓,他們擔心買樓之後樓價再跌,他們擔心失業,沒收入無法供樓,1997年香港樓房買賣宗數是153,935宗,2003年,買賣宗數跌至63,894宗,越是負擔得起,越沒人買。

  2005
年,供樓負擔比率回升至30%2006年再升至35%

  也許有人問,2006年至今,樓價升超過1997年很多,為什麼供樓負擔比率沒有升到1997年的85%? 理由是利率下降了,而且炒家不見了,還有,不少人供樓供了許多年,提早償還部份按揭貸款,供樓所需的錢也少了。

 

 

 
 
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2. 李澤西 2019-06-18 08:36:53
曾教授的圖,今日已是74,離1997年的85還會遠嗎?
3. 李澤西 2019-06-18 08:44:17
供樓利息大跌,但樓價大升,要借貸的錢比以前多很多,因此圖上供樓負擔比率是不斷上升,而香港利息現時正在見底回升,這曲綫暗示什麽,不言而喻。
4. 腥港人 2019-06-18 11:16:38
以前可以摸貨,依家至少揸三年,揸三年用儲蓄供得起嘅,至少厚底,要依家個市出現人踩人式下跌,就應該過送中例,等香港人大逃亡先有可能。
5. AH-HO 2019-06-19 12:25:58
我都想銀行按我收入74%批按揭比我。
也想銀行(唔計按保)批7成按揭比我。

6. 李澤西 2019-06-19 16:08:56
澄清以上謬誤:

1.  85同74 都只係個平均數,即係以新批484呎以下樓宇七成按揭供款,同市民入息中位數做比較。唔係話銀行批74%貸款畀你。明唔明?

2.  七成貸款,唔一定係銀行借晒畀你;可以加埋按揭保險,甚至係有人借咗地產發展商二按或財務公司都得(可能多過七成)。明唔明?

唔明都冇辦法,幫你唔到。
7. 珍係珠 2019-06-19 16:47:47
唔知點解,有人真係珠。哈哈
8. 路人XX 2019-06-20 08:54:24
現實係有六成業主已經供滿樓
平均業主只係攞佢哋人工嘅19%供樓
最多嘅都唔會超過45%

業主供樓根本一啲都唔辛苦,這個數字有什麼意義呢?
9. Kyd 2019-06-20 09:50:49
"現實係有六成業主已經供滿樓"

此資料好多人都誤解。其實是六成五左右"自住物業"業主已供滿樓, 不包括例如收租物業, 這些不知多少是已供完。
自住樓的只佔私人物業總數六成幾, 就假設自住以外的全未供完, 即全港已供滿的私人住宅物業大約是四成幾

10. Hongkong People 2019-06-20 10:18:19
其實,賺收入中位數嘅家庭,並非置業家庭;置業家庭好可能係收入最髙嘅20%,以此計,供樓可能只佔家庭收入嘅30%. 大把閒錢買多間,多出來嗰間又可出租俾人供, effectively,間出租屋供樓佔家庭收入比係0. 呢D情況係純統計學上係反映唔倒.
11. 路人丁丁 2019-06-20 14:34:30
幾年前已好多人講, 拿全港入息中位數來比供樓負擔, 係一種謬誤。你連住公屋的人的入息都計埋, 咁梗係去到70~80%。事實上, 我身邊包括我自己, 就算呢1~2年先買樓的人, 平均供樓大約只佔入息30%左右, 一D都唔辛苦。如果供樓過入息50%, 你都過唔到銀行壓力測試啦。
12. 80後 2019-06-21 22:39:19
睇金管局就知供款與供款人入息係不高於40%