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运筹帷幄

按揭供楼负担比率

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月19日

  供楼负担比率是指一个家庭的全部收入用来供楼的比例,1997年时,全香港平均供楼负担比例高达85%,这等於说,当年全香港供楼的家庭每个月85%的收入用於供楼,只剩15%用於其他生活所需。

  这是不可能过的生活,家庭总收入的15%怎么够生活? 实际上,当年许许多多的香港人根本没有打算长时间供楼,他们只想炒数,买楼之后就马上委托经纪卖楼,用一买一卖中赚钱,他们买楼之后供楼的时间可能只有6个月或更短,因此,尽管供楼的负担高达家庭收入的85%,他们仍然可以从过去的储蓄中拿钱出来供楼,而不是真的只剩下15%的收入来过生活。

  也因为那个时候人人炒楼,供楼的钱来自储蓄,结果楼价下跌时,供楼供了几个月之后,储蓄用尽,无力再供楼,只好低价卖楼脱身。

  我认为,供楼负担比率是一个不错的衡量楼市泡沬的方法,如果多数人无法以他们的收入来供楼,而是动用储备来供楼,楼市就危险了,泡沬化了。

  到底供楼负担比率多少才健康,不同地区的人,不同生活方式,比率也不一样,香港人应该可以负起较高的供楼负担比率,香港人为了供楼,更愿意节衣缩食,省下钱供楼,西方社会就很难做到节衣缩食。

  1997
年,供楼负担比率高达85%2003年,跌至只有18%,那时候,买楼供楼是容易的,买楼后只需动用收入的18%就可以供楼,余下的82%可以花用,但是,在2003年那个年代,很少人想买楼,他们担心买楼之后楼价再跌,他们担心失业,没收入无法供楼,1997年香港楼房买卖宗数是153,935宗,2003年,买卖宗数跌至63,894宗,越是负担得起,越没人买。

  2005
年,供楼负担比率回升至30%2006年再升至35%

  也许有人问,2006年至今,楼价升超过1997年很多,为什么供楼负担比率没有升到1997年的85%? 理由是利率下降了,而且炒家不见了,还有,不少人供楼供了许多年,提早偿还部份按揭贷款,供楼所需的钱也少了。

 

 

 
 
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2. 李泽西 2019-06-18 08:36:53
曾教授的图,今日已是74,离1997年的85还会远吗?
3. 李泽西 2019-06-18 08:44:17
供楼利息大跌,但楼价大升,要借贷的钱比以前多很多,因此图上供楼负担比率是不断上升,而香港利息现时正在见底回升,这曲綫暗示什麽,不言而喻。
4. 腥港人 2019-06-18 11:16:38
以前可以摸货,依家至少揸三年,揸三年用储蓄供得起嘅,至少厚底,要依家个市出现人踩人式下跌,就应该过送中例,等香港人大逃亡先有可能。
5. AH-HO 2019-06-19 12:25:58
我都想银行按我收入74%批按揭比我。
也想银行(唔计按保)批7成按揭比我。

6. 李泽西 2019-06-19 16:08:56
澄清以上谬误:

1.  85同74 都只系个平均数,即系以新批484尺以下楼宇七成按揭供款,同市民入息中位数做比较。唔系话银行批74%贷款畀你。明唔明?

2.  七成贷款,唔一定系银行借晒畀你;可以加埋按揭保险,甚至系有人借咗地产发展商二按或财务公司都得(可能多过七成)。明唔明?

唔明都冇办法,帮你唔到。
7. 珍系珠 2019-06-19 16:47:47
唔知点解,有人真系珠。哈哈
8. 路人XX 2019-06-20 08:54:24
现实系有六成业主已经供满楼
平均业主只系攞佢哋人工嘅19%供楼
最多嘅都唔会超过45%

业主供楼根本一啲都唔辛苦,这个数字有什么意义呢?
9. Kyd 2019-06-20 09:50:49
"现实系有六成业主已经供满楼"

此资料好多人都误解。其实是六成五左右"自住物业"业主已供满楼, 不包括例如收租物业, 这些不知多少是已供完。
自住楼的只占私人物业总数六成几, 就假设自住以外的全未供完, 即全港已供满的私人住宅物业大约是四成几

10. Hongkong People 2019-06-20 10:18:19
其实,赚收入中位数嘅家庭,并非置业家庭;置业家庭好可能系收入最髙嘅20%,以此计,供楼可能只占家庭收入嘅30%. 大把闲钱买多间,多出来嗰间又可出租俾人供, effectively,间出租屋供楼占家庭收入比系0. 呢D情况系纯统计学上系反映唔倒.
11. 路人丁丁 2019-06-20 14:34:30
几年前已好多人讲, 拿全港入息中位数来比供楼负担, 系一种谬误。你连住公屋的人的入息都计埋, 咁梗系去到70~80%。事实上, 我身边包括我自己, 就算呢1~2年先买楼的人, 平均供楼大约只占入息30%左右, 一D都唔辛苦。如果供楼过入息50%, 你都过唔到银行压力测试啦。
12. 80后 2019-06-21 22:39:19
睇金管局就知供款与供款人入息系不高於40%