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运筹帷幄

按揭供楼与利率的关系

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月22日

  当银行按揭利率跌得很低的时候,会出现一个很特别的情况,那就是买楼每月所付出的按揭分期付款的钱会低过租金,那时候,传媒,地产代理就会天天说: 「买楼平过租楼」,相信,仍在租楼住的人会开始觉得买楼更合算,租楼所付的钱是给业主,是消费,钱付出了收不回来,供楼是还部分自己所借的钱,供完了,楼就是自己的,多了这些人,楼价会上涨。

  不过,供楼是个长达20年的计划,历史上还没有出现过长达20年的超低利率,当利率回升,楼价就可能下跌,理由是部分人开始供不起而不得不卖楼,为了维持香港的金融稳定,香港金融管理局要求银行在贷款给客户买楼时,要做「压力测试」,所谓压力测试就是假设利率上升,客户是否有能力供楼,无论如何,当利率不断地上升,不但楼价有可能下跌,自己每月供楼的负担也加重,影响了自己的生活。

  目前银行按揭利率的确是维持在一个相当低的水平,尽管已经加过息,仍然处很低的水平,但是,长远来看,有可能在今后20年、30年都维持在这么低的水平?除了银行的压力测试之外,你自己有没有计算过如果利率再上升2%3%,你能应付吗

  当然,也有不少人在低利率的时候买楼,然后在楼价上涨之后卖掉赚钱,这就是投机性的炒楼,也因此,特区政府推出特别印税压抑炒楼的行动。

  当然,利率与楼价的关系不是即时能反映的,往往利率开始上涨时,楼价依然上升,因为利率开始上涨意味著经济好转,支持楼价上升,要等到利率一升再升,升至供楼者感到负担很重时,楼价才会下跌。

 

 

 
 
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