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按揭供樓與利率的關係
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月22日

  當銀行按揭利率跌得很低的時候,會出現一個很特別的情況,那就是買樓每月所付出的按揭分期付款的錢會低過租金,那時候,傳媒,地產代理就會天天說: 「買樓平過租樓」,相信,仍在租樓住的人會開始覺得買樓更合算,租樓所付的錢是給業主,是消費,錢付出了收不回來,供樓是還部分自己所借的錢,供完了,樓就是自己的,多了這些人,樓價會上漲。

  不過,供樓是個長達20年的計劃,歷史上還沒有出現過長達20年的超低利率,當利率回升,樓價就可能下跌,理由是部分人開始供不起而不得不賣樓,為了維持香港的金融穩定,香港金融管理局要求銀行在貸款給客戶買樓時,要做「壓力測試」,所謂壓力測試就是假設利率上升,客戶是否有能力供樓,無論如何,當利率不斷地上升,不但樓價有可能下跌,自己每月供樓的負擔也加重,影響了自己的生活。

  目前銀行按揭利率的確是維持在一個相當低的水平,盡管已經加過息,仍然處很低的水平,但是,長遠來看,有可能在今後20年、30年都維持在這麼低的水平?除了銀行的壓力測試之外,你自己有沒有計算過如果利率再上升2%3%,你能應付嗎

  當然,也有不少人在低利率的時候買樓,然後在樓價上漲之後賣掉賺錢,這就是投機性的炒樓,也因此,特區政府推出特別印稅壓抑炒樓的行動。

  當然,利率與樓價的關係不是即時能反映的,往往利率開始上漲時,樓價依然上升,因為利率開始上漲意味著經濟好轉,支持樓價上升,要等到利率一升再升,升至供樓者感到負擔很重時,樓價才會下跌。

 

 

 
 
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