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甚麼是按揭供樓負擔比率?
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年6月28日

  1997年香港樓價炒得火熱之時,按揭供樓負擔比率平均高達85%,什麼是按揭供樓負擔比率?

  按揭供樓負擔比率是以一個家庭的收入中用來供樓的比例,舉個例子,如果一個家庭月入5萬元,而每月供樓支出達4.25萬元,那麼供樓負擔比例就是4.25萬元除以5萬元,等於85%,如果一個月入5萬元的人用了4.25萬元供樓,剩下7500元如何過生活? 吃飯、交通費、子女教育費、電費、水費,煤氣費……如何支付?

這到底是什麼一回事,1997年的香港人是如何供樓的?

  答案是當時絕大部分的香港人根本不打算長時間供樓,他們只打算炒樓,買樓的目的是希望遲些時候以更高的價格賣樓, 有些買家甚至在買樓時馬上放盤賣樓, 也許今天買樓,明天就成功賣掉,有些人持有買入的樓房一個月、有人三個月……持有時間長一點的目的是希望樓價漲得更高, 因為這些人只打算持有買入的樓盤一個短時間,因此,供樓負擔就算超過自己的收入一點也不擔心,供樓所用的錢當然不是從每月收入中分出來,而是之前的儲蓄,或炒樓的利潤,那個時候,相信不少香港人的供樓負擔比率是超過100%的,平均85%,創下歷史記錄。

  
一旦樓價逆轉,自己的儲蓄用光而仍然無法套利賣樓時,也只好虧損賣樓了,因為他們根本沒有能力再供樓,一般家庭是絕對不可能用每月收入的85%來供樓。

  
供樓比率是一個相當不錯,可以用來衡量房地產市場是否泡沫化的指標,如果供樓比例高至多數人無法負擔的水平, 樓價就一定是偏高了,泡沫化了。

  
供樓負擔比率要高到什麼水平才叫做負擔不起? 泡沫化? 不同家庭有不同的情況。而且,對那些擁有多個單位物業,除了自住外,還有收租物業的人來說,租金收入也是收入的一部分,上個世紀90年代初期,我一口氣買了好幾個單位收租,如果不計算租金收入,我買樓的供樓負擔比率超過100%,也曾試過買了粉嶺的碧湖花園樓花之後,銀行不肯借錢給我,上不了會而把樓花賣掉,很幸運的, 還賺了一筆錢。從那天開始, 我就不再買樓,一直到1998年亞洲金融風暴過後,再加上香港特區政府推出公務員,大學教授買樓計劃時才再買樓。

  
不同生活習慣的人也有不同的供樓負擔能力,很明顯的,香港人所能負擔的能力是比較高的,一般可以達到50%,剩下50%依然可以過生活,然後,希望將來加了薪,供樓負擔比例下降,但是,相信美國人一定無法以家庭收入的50%來供樓,剩下的50%肯定不夠他們生活開支。

  
2003年,香港平均供樓負擔比率降至18%,這應該是一個良好的買樓時機,供樓只付18%還有82%的家庭收入可以用來供生活開支,可是,那個時候,人人都不敢買樓, 擔心買樓之後樓價會再下降,擔心經濟不景,自己收入會下降,會失業……1997年香港住宅樓宇買賣宗數高達15萬宗,而2003年只有6萬宗,供樓負擔輕了,反變成沒人買樓。

 

 
 
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2. 蘇拿 2019-06-28 17:52:23
曾生,請問你知唔知道供樓負擔比率呢個數字係點計出來呢?

而你知唔知道銀行按揭貸款係有壓力測試?