甚麼是按揭供樓負擔比率?

　　1997年香港樓價炒得火熱之時，按揭供樓負擔比率平均高達85%，什麼是按揭供樓負擔比率?

　　按揭供樓負擔比率是以一個家庭的收入中用來供樓的比例，舉個例子，如果一個家庭月入5萬元，而每月供樓支出達4.25萬元，那麼供樓負擔比例就是4.25萬元除以5萬元，等於85%，如果一個月入5萬元的人用了4.25萬元供樓，剩下7500元如何過生活? 吃飯、交通費、子女教育費、電費、水費，煤氣費……如何支付?

這到底是什麼一回事，1997年的香港人是如何供樓的?

　　答案是當時絕大部分的香港人根本不打算長時間供樓，他們只打算炒樓，買樓的目的是希望遲些時候以更高的價格賣樓， 有些買家甚至在買樓時馬上放盤賣樓， 也許今天買樓，明天就成功賣掉，有些人持有買入的樓房一個月、有人三個月……持有時間長一點的目的是希望樓價漲得更高， 因為這些人只打算持有買入的樓盤一個短時間，因此，供樓負擔就算超過自己的收入一點也不擔心，供樓所用的錢當然不是從每月收入中分出來，而是之前的儲蓄，或炒樓的利潤，那個時候，相信不少香港人的供樓負擔比率是超過100%的，平均85%，創下歷史記錄。

　　一旦樓價逆轉，自己的儲蓄用光而仍然無法套利賣樓時，也只好虧損賣樓了，因為他們根本沒有能力再供樓，一般家庭是絕對不可能用每月收入的85%來供樓。

　　供樓比率是一個相當不錯，可以用來衡量房地產市場是否泡沫化的指標，如果供樓比例高至多數人無法負擔的水平， 樓價就一定是偏高了，泡沫化了。

　　供樓負擔比率要高到什麼水平才叫做負擔不起? 泡沫化? 不同家庭有不同的情況。而且，對那些擁有多個單位物業，除了自住外，還有收租物業的人來說，租金收入也是收入的一部分，上個世紀90年代初期，我一口氣買了好幾個單位收租，如果不計算租金收入，我買樓的供樓負擔比率超過100%，也曾試過買了粉嶺的碧湖花園樓花之後，銀行不肯借錢給我，上不了會而把樓花賣掉，很幸運的， 還賺了一筆錢。從那天開始， 我就不再買樓，一直到1998年亞洲金融風暴過後，再加上香港特區政府推出公務員，大學教授買樓計劃時才再買樓。

　　不同生活習慣的人也有不同的供樓負擔能力，很明顯的，香港人所能負擔的能力是比較高的，一般可以達到50%，剩下50%依然可以過生活，然後，希望將來加了薪，供樓負擔比例下降，但是，相信美國人一定無法以家庭收入的50%來供樓，剩下的50%肯定不夠他們生活開支。

　　2003年，香港平均供樓負擔比率降至18%，這應該是一個良好的買樓時機，供樓只付18%還有82%的家庭收入可以用來供生活開支，可是，那個時候，人人都不敢買樓， 擔心買樓之後樓價會再下降，擔心經濟不景，自己收入會下降，會失業……1997年香港住宅樓宇買賣宗數高達15萬宗，而2003年只有6萬宗，供樓負擔輕了，反變成沒人買樓。