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运筹帷幄

甚么是按揭供楼负担比率?

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年6月28日

  1997年香港楼价炒得火热之时,按揭供楼负担比率平均高达85%,什么是按揭供楼负担比率?

  按揭供楼负担比率是以一个家庭的收入中用来供楼的比例,举个例子,如果一个家庭月入5万元,而每月供楼支出达4.25万元,那么供楼负担比例就是4.25万元除以5万元,等於85%,如果一个月入5万元的人用了4.25万元供楼,剩下7500元如何过生活? 吃饭、交通费、子女教育费、电费、水费,煤气费……如何支付?

这到底是什么一回事,1997年的香港人是如何供楼的?

  答案是当时绝大部分的香港人根本不打算长时间供楼,他们只打算炒楼,买楼的目的是希望迟些时候以更高的价格卖楼, 有些买家甚至在买楼时马上放盘卖楼, 也许今天买楼,明天就成功卖掉,有些人持有买入的楼房一个月、有人三个月……持有时间长一点的目的是希望楼价涨得更高, 因为这些人只打算持有买入的楼盘一个短时间,因此,供楼负担就算超过自己的收入一点也不担心,供楼所用的钱当然不是从每月收入中分出来,而是之前的储蓄,或炒楼的利润,那个时候,相信不少香港人的供楼负担比率是超过100%的,平均85%,创下历史记录。

  
一旦楼价逆转,自己的储蓄用光而仍然无法套利卖楼时,也只好亏损卖楼了,因为他们根本没有能力再供楼,一般家庭是绝对不可能用每月收入的85%来供楼。

  
供楼比率是一个相当不错,可以用来衡量房地产市场是否泡沫化的指标,如果供楼比例高至多数人无法负担的水平, 楼价就一定是偏高了,泡沫化了。

  
供楼负担比率要高到什么水平才叫做负担不起? 泡沫化? 不同家庭有不同的情况。而且,对那些拥有多个单位物业,除了自住外,还有收租物业的人来说,租金收入也是收入的一部分,上个世纪90年代初期,我一口气买了好几个单位收租,如果不计算租金收入,我买楼的供楼负担比率超过100%,也曾试过买了粉岭的碧湖花园楼花之后,银行不肯借钱给我,上不了会而把楼花卖掉,很幸运的, 还赚了一笔钱。从那天开始, 我就不再买楼,一直到1998年亚洲金融风暴过后,再加上香港特区政府推出公务员,大学教授买楼计划时才再买楼。

  
不同生活习惯的人也有不同的供楼负担能力,很明显的,香港人所能负担的能力是比较高的,一般可以达到50%,剩下50%依然可以过生活,然后,希望将来加了薪,供楼负担比例下降,但是,相信美国人一定无法以家庭收入的50%来供楼,剩下的50%肯定不够他们生活开支。

  
2003年,香港平均供楼负担比率降至18%,这应该是一个良好的买楼时机,供楼只付18%还有82%的家庭收入可以用来供生活开支,可是,那个时候,人人都不敢买楼, 担心买楼之后楼价会再下降,担心经济不景,自己收入会下降,会失业……1997年香港住宅楼宇买卖宗数高达15万宗,而2003年只有6万宗,供楼负担轻了,反变成没人买楼。

 

 
 
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2. 苏拿 2019-06-28 17:52:23
曾生,请问你知唔知道供楼负担比率呢个数字系点计出来呢?

而你知唔知道银行按揭贷款系有压力测试?