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運籌帷幄

股市、土地供應比例與樓市的關係《上》

 

曾淵滄教授

中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年5月28日

  過去許多年,樓市與股市之間的關係很強,而且存在著一個先後的關係,這個關係很明顯地是樓市受到股市的影響,股市先跌而樓市跟著跌,股市回升而樓市跟著回升,當然,股市往往一天升一天跌,變化很大,因此,股市這種短期波動基本上是不會影響樓市,真要影響樓市,是連續性下跌3個月或連續性回升3個月,對樓市的影響才會明顯。

  從2008年金融海嘯至今,股市出現過5次大調整,同樣的,樓市也出現過5次調整,分別只是調整幅度不一樣。股市的調整幅度比較大,樓市則因為供給依然不足,調整幅度也相對較少。

  上一回股市下跌周期於20155月「大時代」爆煲開始,然後於20161月「熔斷」時見底回升,巧得很,樓市就在20159月開始調整,然後於20164月見底回升。

  這一回股市於20181月見頂,之後出現反覆,至於20185月開始出現連續性的向下趨勢,連跌6個月,而樓市就在20188月見頂回跌,跌至20191月見底,2月開始回升,樓市受到股市影響的現象又再應驗,而且也顯示出樓市落後於股市。

  目前,最新的形勢是股市於5月初又開始逆轉下跌,中美貿易戰由樂觀又轉為悲觀,樓市會不會下跌?

  那得看股市是否也會再度連續性地下跌,正如2018年,股市於1月見頂,但是在234月時出現反覆,一直到5月才開始出現連續性的下跌,因此,2018年樓市並沒有在年初就跟隨股市下跌而下跌,而是遲至20188月才開始下跌。

  為什麼股市下跌會影響樓市,理由是股市下跌會影響買樓者入市信心,他們決定觀望多一會,一觀望,需求就縮小,需求減少的同時,有些業主等錢用決定「大劈價」求售,更有些業主炒股出了問題,無錢供樓,物業淪為銀主盤,強行拍賣,樓價就下跌了。

  不過,要樓價真正崩潰,還得增加房屋供應,因為股市下跌只是影響樓市的需求,而且影響短暫,剛性需求依然存在,只有同時增加房屋的供應,樓市才是出現真正的轉勢,否則,股市一回升,樓市就跌不下了。

...明天待續...

 
 
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