股市、土地供應比例與樓市的關係《下》

　　今年開始，特首林鄭月娥決定改變香港土地供應的模式，過去許許多多年，香港土地供應是50%私人住宅和50%公共房屋，林鄭月娥決定改為30%私人住宅和70%公共房屋，私人住宅佔總量的50%減至30%，也相等於減少了40%。於是今年開始，香港的地產代理員一開口就會告訴他們的客戶，私人住宅土地供應大幅減少了40%，一些本來已編好要招標出售的土地收回了，改建成居屋，很明顯地，在心理上，想買樓的著急了，認為私樓的供應少了，樓價會大漲。

私樓供應少了，樓價會大漲嗎? 

　　答案是否定的，只要整體樓房的供應不變，私樓、公共房屋比例的改變，對樓價的影響不大。新加坡就是最好的例子，新加坡政府將80%至90%政府土地用來興建公共房屋出售，比例比林鄭月娥的70%還高。但是，新加坡住宅的價格依然比香港低，新加坡人口密度比香港還高，為什麼私宅及公共房屋的價格都比香港低? 理由是新加坡土地雖然少，人口密度高，但是土地開發比例高，因此，總房屋面積供應量就比香港強得多，總房屋供應量多，價格自然比較低。因此，要記著影響房屋價格的是房屋的總供應量，而不是私宅公共房屋的比例。

　　新加坡政府的房屋政策是成功的，甚至連反對黨也支持，這也是新加坡的人民行動黨能長期執政的主要原因，因此，我也相信林鄭月娥的新土地政策也會受到香港市民的支持，那些高喊改變土地供應比例會托高樓價的人，最終會自討沒趣。

　　事有湊巧，當林鄭月娥減少私宅土地供應的時候，股市回升，造成樓市也見底回升，於是大量地產界的人就口口聲聲說這是私宅供應減少所帶來的效果。

　　當然，林鄭月娥今年開始增加公共房屋土地供應，效果要等到這些土地上興建的公共房屋落成才會顯現，大家還得耐心地等待。