等待「再上車」的「下錯車」者

　　每當樓市下跌時，不少地產界知名人士就會爭相看淡，有人說會跌15%，有人說會跌30%。去年樓市下跌時，甚至有人說香港樓價會下跌70%，傳媒也很歡迎這類驚人的觀點，對傳媒來說，越是恐佈悲觀的標題，越能吸引眼球。

　　實際上，見升看升，見跌看跌是許多分析員常用的分析法，股市如此，樓市也如此，去年股市樓市一起下跌時，市場上出現大量建議沽空股票的聲音，香港沒有樓價期貨，否則也一定有人會建議沽空。

　　除了傳媒之外，地產代理見好唱好，見淡唱淡的行為更強烈，地產代理靠什麼維生? 當然是促成買賣成交，樓價上升時，他們擔心潛在買家不敢入市，覺得樓價太高了，於是就努力唱好，預測樓價會再上升，曾經有位女士成功於樓價下跌時低價買樓，然後大罵那些唱淡樓市的分析員是「食屎的分析員」，這位女士的「名句」就成了地產代理在樓市上升時經常引用的「名句」。樓價上升時，買樓的人也的確會擔心自己摸頂入貨，因此，地產代理必須為他們打氣，增強他們的信心。

　　相反的，樓價下跌時，大地產商會減少賣樓，停止推新盤，只零星地賣貨尾單位，貨尾單位不多，地產商也沒有誘因減價促銷，於是市場只剩下二手樓供應，二手樓基本上也只有那些個人財政出了問題的人才會想到賣樓，地產代理就面對無樓可賣的困境，怎麼辦? 唯一的方法就是出言恐嚇業主，向業主說樓價即將大跌，快快賣樓，而「大劈價」則成為最佳的工具。

　　我們以差餉物業估價署公布的2018年10月的二手住宅指數為例，當時是按月下跌2.4%，連續下跌了3個月，回到2018年4月的水平，由高峰期計算，下跌幅度約5%，但是，那時候，報章天天出現「大劈價」20%的新聞。

　　實際上，所謂「大劈價」只是業主開價開得高，然後在討價還價之後，「減價」20%，而實際上在「減價」20%之後的樓價很可能與當時的市價差不多，或者只是稍為減1%至2%。所謂「大劈價20%」完全是地產代理製造出來的假象，目的是用來嚇業主，希望業主受驚嚇之後，快快放盤，地產代理也好促成交易。

　　還有，有些二手樓買家會承諾代原業主繳交特別印花稅，使到合約上的樓價低一些，自己也可以少交一些稅，去年，Grand YOHO就有一個個案，業主開價850萬元，最後成交價698.8萬元，表面上看來，是「大劈價」19%，不過，這宗買賣，原業主本該負擔的69.88萬元的特別印花稅由買家承擔，如果把這些錢算進去，買家所承擔的是768.68萬元，與850萬元的開價比較，只降低9.5%，很正常的叫價與還價。

　　是的，「大劈價」的新聞是有效的，花旗銀行曾經做過一個調查，指出過去10年香港有20萬人「下錯車」，所謂「下錯車」就是擔心樓價還會下跌而賣掉自住的住宅，這些人原本希望賣樓之後可以以低價再買回來，可惜，過去10年，每一次樓價的調整時間都不很長，調整幅度也不多，使到這些人一再錯失低價再買回來的機會，他們可能在賣樓之後，樓價再下跌，但是，他們心態中總是希望再等多一些時間，等樓價再低的時候才買回，結果，等呀等，樓價回升了。

　　過去幾年美國加息而香港不跟隨，說明香港市場上的資金的確很多，這些「閒錢」之中，當然也包括了這些「下錯車」，賣了樓而手上持有大量現金等待再上車的人，現在，等待「再上車」的人成了買樓的新力軍，形成強而有力的需求。