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運籌推演
等待「再上車」的「下錯車」者
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年5月30日

  每當樓市下跌時,不少地產界知名人士就會爭相看淡,有人說會跌15%,有人說會跌30%。去年樓市下跌時,甚至有人說香港樓價會下跌70%,傳媒也很歡迎這類驚人的觀點,對傳媒來說,越是恐佈悲觀的標題,越能吸引眼球。

  實際上,見升看升,見跌看跌是許多分析員常用的分析法,股市如此,樓市也如此,去年股市樓市一起下跌時,市場上出現大量建議沽空股票的聲音,香港沒有樓價期貨,否則也一定有人會建議沽空。

  除了傳媒之外,地產代理見好唱好,見淡唱淡的行為更強烈,地產代理靠什麼維生? 當然是促成買賣成交,樓價上升時,他們擔心潛在買家不敢入市,覺得樓價太高了,於是就努力唱好,預測樓價會再上升,曾經有位女士成功於樓價下跌時低價買樓,然後大罵那些唱淡樓市的分析員是「食屎的分析員」,這位女士的「名句」就成了地產代理在樓市上升時經常引用的「名句」。樓價上升時,買樓的人也的確會擔心自己摸頂入貨,因此,地產代理必須為他們打氣,增強他們的信心。

  相反的,樓價下跌時,大地產商會減少賣樓,停止推新盤,只零星地賣貨尾單位,貨尾單位不多,地產商也沒有誘因減價促銷,於是市場只剩下二手樓供應,二手樓基本上也只有那些個人財政出了問題的人才會想到賣樓,地產代理就面對無樓可賣的困境,怎麼辦? 唯一的方法就是出言恐嚇業主,向業主說樓價即將大跌,快快賣樓,而「大劈價」則成為最佳的工具。

  我們以差餉物業估價署公布的201810月的二手住宅指數為例,當時是按月下跌2.4%,連續下跌了3個月,回到20184月的水平,由高峰期計算,下跌幅度約5%,但是,那時候,報章天天出現「大劈價」20%的新聞。

  實際上,所謂「大劈價」只是業主開價開得高,然後在討價還價之後,「減價」20%,而實際上在「減價」20%之後的樓價很可能與當時的市價差不多,或者只是稍為減1%2%。所謂「大劈價20%」完全是地產代理製造出來的假象,目的是用來嚇業主,希望業主受驚嚇之後,快快放盤,地產代理也好促成交易。

  還有,有些二手樓買家會承諾代原業主繳交特別印花稅,使到合約上的樓價低一些,自己也可以少交一些稅,去年,Grand YOHO就有一個個案,業主開價850萬元,最後成交價698.8萬元,表面上看來,是「大劈價」19%,不過,這宗買賣,原業主本該負擔的69.88萬元的特別印花稅由買家承擔,如果把這些錢算進去,買家所承擔的是768.68萬元,與850萬元的開價比較,只降低9.5%,很正常的叫價與還價。

  是的,「大劈價」的新聞是有效的,花旗銀行曾經做過一個調查,指出過去10年香港有20萬人「下錯車」,所謂「下錯車」就是擔心樓價還會下跌而賣掉自住的住宅,這些人原本希望賣樓之後可以以低價再買回來,可惜,過去10年,每一次樓價的調整時間都不很長,調整幅度也不多,使到這些人一再錯失低價再買回來的機會,他們可能在賣樓之後,樓價再下跌,但是,他們心態中總是希望再等多一些時間,等樓價再低的時候才買回,結果,等呀等,樓價回升了。

  過去幾年美國加息而香港不跟隨,說明香港市場上的資金的確很多,這些「閒錢」之中,當然也包括了這些「下錯車」,賣了樓而手上持有大量現金等待再上車的人,現在,等待「再上車」的人成了買樓的新力軍,形成強而有力的需求。

 
 
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1. 巴 2019-05-30 09:27:37
簡單黎講
每年2萬專才來港,5-6萬人結婚,仲有一堆人離婚, 每日150單程証
供應真係杯水車薪
希望班高官睇清事實
2. 行過 2019-05-30 09:55:28
Prof. 講出了真相