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运筹帷幄

等待「再上车」的「下错车」者

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年5月30日

  每当楼市下跌时,不少地产界知名人士就会争相看淡,有人说会跌15%,有人说会跌30%。去年楼市下跌时,甚至有人说香港楼价会下跌70%,传媒也很欢迎这类惊人的观点,对传媒来说,越是恐布悲观的标题,越能吸引眼球。

  实际上,见升看升,见跌看跌是许多分析员常用的分析法,股市如此,楼市也如此,去年股市楼市一起下跌时,市场上出现大量建议沽空股票的声音,香港没有楼价期货,否则也一定有人会建议沽空。

  除了传媒之外,地产代理见好唱好,见淡唱淡的行为更强烈,地产代理靠什么维生? 当然是促成买卖成交,楼价上升时,他们担心潜在买家不敢入市,觉得楼价太高了,於是就努力唱好,预测楼价会再上升,曾经有位女士成功於楼价下跌时低价买楼,然后大骂那些唱淡楼市的分析员是「食屎的分析员」,这位女士的「名句」就成了地产代理在楼市上升时经常引用的「名句」。楼价上升时,买楼的人也的确会担心自己摸顶入货,因此,地产代理必须为他们打气,增强他们的信心。

  相反的,楼价下跌时,大地产商会减少卖楼,停止推新盘,只零星地卖货尾单位,货尾单位不多,地产商也没有诱因减价促销,於是市场只剩下二手楼供应,二手楼基本上也只有那些个人财政出了问题的人才会想到卖楼,地产代理就面对无楼可卖的困境,怎么办? 唯一的方法就是出言恐吓业主,向业主说楼价即将大跌,快快卖楼,而「大劈价」则成为最佳的工具。

  我们以差饷物业估价署公布的201810月的二手住宅指数为例,当时是按月下跌2.4%,连续下跌了3个月,回到20184月的水平,由高峰期计算,下跌幅度约5%,但是,那时候,报章天天出现「大劈价」20%的新闻。

  实际上,所谓「大劈价」只是业主开价开得高,然后在讨价还价之后,「减价」20%,而实际上在「减价」20%之后的楼价很可能与当时的市价差不多,或者只是稍为减1%2%。所谓「大劈价20%」完全是地产代理制造出来的假象,目的是用来吓业主,希望业主受惊吓之后,快快放盘,地产代理也好促成交易。

  还有,有些二手楼买家会承诺代原业主缴交特别印花税,使到合约上的楼价低一些,自己也可以少交一些税,去年,Grand YOHO就有一个个案,业主开价850万元,最后成交价698.8万元,表面上看来,是「大劈价」19%,不过,这宗买卖,原业主本该负担的69.88万元的特别印花税由买家承担,如果把这些钱算进去,买家所承担的是768.68万元,与850万元的开价比较,只降低9.5%,很正常的叫价与还价。

  是的,「大劈价」的新闻是有效的,花旗银行曾经做过一个调查,指出过去10年香港有20万人「下错车」,所谓「下错车」就是担心楼价还会下跌而卖掉自住的住宅,这些人原本希望卖楼之后可以以低价再买回来,可惜,过去10年,每一次楼价的调整时间都不很长,调整幅度也不多,使到这些人一再错失低价再买回来的机会,他们可能在卖楼之后,楼价再下跌,但是,他们心态中总是希望再等多一些时间,等楼价再低的时候才买回,结果,等呀等,楼价回升了。

  过去几年美国加息而香港不跟随,说明香港市场上的资金的确很多,这些「闲钱」之中,当然也包括了这些「下错车」,卖了楼而手上持有大量现金等待再上车的人,现在,等待「再上车」的人成了买楼的新力军,形成强而有力的需求。

 
 
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1. 巴 2019-05-30 09:27:37
简单黎讲
每年2万专才来港,5-6万人结婚,仲有一堆人离婚, 每日150单程证
供应真系杯水车薪
希望班高官睇清事实
2. 行过 2019-05-30 09:55:28
Prof. 讲出了真相