等待「再上车」的「下错车」者

　　每当楼市下跌时，不少地产界知名人士就会争相看淡，有人说会跌15%，有人说会跌30%。去年楼市下跌时，甚至有人说香港楼价会下跌70%，传媒也很欢迎这类惊人的观点，对传媒来说，越是恐布悲观的标题，越能吸引眼球。

　　实际上，见升看升，见跌看跌是许多分析员常用的分析法，股市如此，楼市也如此，去年股市楼市一起下跌时，市场上出现大量建议沽空股票的声音，香港没有楼价期货，否则也一定有人会建议沽空。

　　除了传媒之外，地产代理见好唱好，见淡唱淡的行为更强烈，地产代理靠什么维生? 当然是促成买卖成交，楼价上升时，他们担心潜在买家不敢入市，觉得楼价太高了，於是就努力唱好，预测楼价会再上升，曾经有位女士成功於楼价下跌时低价买楼，然后大骂那些唱淡楼市的分析员是「食屎的分析员」，这位女士的「名句」就成了地产代理在楼市上升时经常引用的「名句」。楼价上升时，买楼的人也的确会担心自己摸顶入货，因此，地产代理必须为他们打气，增强他们的信心。

　　相反的，楼价下跌时，大地产商会减少卖楼，停止推新盘，只零星地卖货尾单位，货尾单位不多，地产商也没有诱因减价促销，於是市场只剩下二手楼供应，二手楼基本上也只有那些个人财政出了问题的人才会想到卖楼，地产代理就面对无楼可卖的困境，怎么办? 唯一的方法就是出言恐吓业主，向业主说楼价即将大跌，快快卖楼，而「大劈价」则成为最佳的工具。

　　我们以差饷物业估价署公布的2018年10月的二手住宅指数为例，当时是按月下跌2.4%，连续下跌了3个月，回到2018年4月的水平，由高峰期计算，下跌幅度约5%，但是，那时候，报章天天出现「大劈价」20%的新闻。

　　实际上，所谓「大劈价」只是业主开价开得高，然后在讨价还价之后，「减价」20%，而实际上在「减价」20%之后的楼价很可能与当时的市价差不多，或者只是稍为减1%至2%。所谓「大劈价20%」完全是地产代理制造出来的假象，目的是用来吓业主，希望业主受惊吓之后，快快放盘，地产代理也好促成交易。

　　还有，有些二手楼买家会承诺代原业主缴交特别印花税，使到合约上的楼价低一些，自己也可以少交一些税，去年，Grand YOHO就有一个个案，业主开价850万元，最后成交价698.8万元，表面上看来，是「大劈价」19%，不过，这宗买卖，原业主本该负担的69.88万元的特别印花税由买家承担，如果把这些钱算进去，买家所承担的是768.68万元，与850万元的开价比较，只降低9.5%，很正常的叫价与还价。

　　是的，「大劈价」的新闻是有效的，花旗银行曾经做过一个调查，指出过去10年香港有20万人「下错车」，所谓「下错车」就是担心楼价还会下跌而卖掉自住的住宅，这些人原本希望卖楼之后可以以低价再买回来，可惜，过去10年，每一次楼价的调整时间都不很长，调整幅度也不多，使到这些人一再错失低价再买回来的机会，他们可能在卖楼之后，楼价再下跌，但是，他们心态中总是希望再等多一些时间，等楼价再低的时候才买回，结果，等呀等，楼价回升了。

　　过去几年美国加息而香港不跟随，说明香港市场上的资金的确很多，这些「闲钱」之中，当然也包括了这些「下错车」，卖了楼而手上持有大量现金等待再上车的人，现在，等待「再上车」的人成了买楼的新力军，形成强而有力的需求。