大量建居屋 私楼成为身份的象徵《上》

　　香港楼价高的现象，一直是历届特首最关心的问题，多年来推出各种各样的「辣招」去打压，但是楼价依然上升，现任特首林郑月娥认为应该增加土地供应，从根本上解决问题，但是增加土地供应涉及复杂的政治角力，短期内不易建功。

　　实际上，首任特首董建华也的确从增加土地供应著手来打压楼价，1997年7月1日，董建华上任时，香港楼价极高，中原城市指数100，经过20多年至今天，中原城市领先指数也只是比1997年7月1日高出88%，可见当年楼价之高的确是比今日更疯狂，董建华一上任，就推出「八万五」计划，打算每年兴建八万五千个住宅单位，不巧，亚洲金融风暴在那时候爆发，2000年，全球资讯科技泡沫也爆破，全球陷入不景气，香港楼价大跌，楼价跌并没有吸引到香港人趁低价买楼，相反的，没有人敢买楼，担心买楼之后会变成「负资产」一族，「八万五」成了罪名，於是，董建华只好彻底改变房屋政策，由打压楼价变成托楼价，宣布取消居屋，不再主动推出土地拍卖，改为「勾地」政策。

　　第二位特首曾荫权上任初期，依然推行托价政策，楼价也开始回升，2007年的全球金融海啸，再一次重重打击香港楼价，那时候，曾荫权的托价政策的确发挥了一定的作用，对楼价起了一定的稳定作用。2009年，美国开始「量化宽松」政策，市场上的钱一下子大量增加，狂印钞票，利率变成零，楼价回升了，而且升得很快，2011年，中原城市指数突破了1997年的高位，再创新高，中原城市指数若以2003年的最低点31点计算，2011年上升了不止2倍，结果，曾荫权开始推出特别印花税，当时，特别印花税在短时间内也起了一定的作用。

　　梁振英上位后，再推出新的买家印花税，双倍印花税，从价印花税，不过，每一次的加税加辣，也只能打压楼价一段短时间，是的，特区政府在推出种种「辣招」时，说这是「需求管理」的措施，「需求管理」即压抑需求，但是需求只是被压抑，没有消失，压了一段时间之后，再度爆发，把楼价推得更高。

　　当然，期间楼价也不是只升不跌，如果股市出现连续性的下跌，楼价也会受影响而下跌，楼价如果因股市下跌而下跌，基本上也只是需求的压抑，需求依然没有消失，一但股市回升，楼价也回升。

　　吸收了前三位特首的经验，现任特首林郑月娥决定变招，积极地想办法增加土地供应。实际上，梁振英在任时也很努力地寻找土地供应，但是土地供应不是一时三刻可以成功，梁振英计划中的古洞北，洪水桥项目，至今仍未开工，只有东涌填海工程总算展开了。 

…明天待续…