大量建居屋 私樓成為身份的象徵《上》

　　香港樓價高的現象，一直是歷屆特首最關心的問題，多年來推出各種各樣的「辣招」去打壓，但是樓價依然上升，現任特首林鄭月娥認為應該增加土地供應，從根本上解決問題，但是增加土地供應涉及複雜的政治角力，短期內不易建功。

　　實際上，首任特首董建華也的確從增加土地供應著手來打壓樓價，1997年7月1日，董建華上任時，香港樓價極高，中原城市指數100，經過20多年至今天，中原城市領先指數也只是比1997年7月1日高出88%，可見當年樓價之高的確是比今日更瘋狂，董建華一上任，就推出「八萬五」計劃，打算每年興建八萬五千個住宅單位，不巧，亞洲金融風暴在那時候爆發，2000年，全球資訊科技泡沫也爆破，全球陷入不景氣，香港樓價大跌，樓價跌並沒有吸引到香港人趁低價買樓，相反的，沒有人敢買樓，擔心買樓之後會變成「負資產」一族，「八萬五」成了罪名，於是，董建華只好徹底改變房屋政策，由打壓樓價變成托樓價，宣布取消居屋，不再主動推出土地拍賣，改為「勾地」政策。

　　第二位特首曾蔭權上任初期，依然推行托價政策，樓價也開始回升，2007年的全球金融海嘯，再一次重重打擊香港樓價，那時候，曾蔭權的托價政策的確發揮了一定的作用，對樓價起了一定的穩定作用。2009年，美國開始「量化寬鬆」政策，市場上的錢一下子大量增加，狂印鈔票，利率變成零，樓價回升了，而且升得很快，2011年，中原城市指數突破了1997年的高位，再創新高，中原城市指數若以2003年的最低點31點計算，2011年上升了不止2倍，結果，曾蔭權開始推出特別印花稅，當時，特別印花稅在短時間內也起了一定的作用。

　　梁振英上位後，再推出新的買家印花稅，雙倍印花稅，從價印花稅，不過，每一次的加稅加辣，也只能打壓樓價一段短時間，是的，特區政府在推出種種「辣招」時，說這是「需求管理」的措施，「需求管理」即壓抑需求，但是需求只是被壓抑，沒有消失，壓了一段時間之後，再度爆發，把樓價推得更高。

　　當然，期間樓價也不是只升不跌，如果股市出現連續性的下跌，樓價也會受影響而下跌，樓價如果因股市下跌而下跌，基本上也只是需求的壓抑，需求依然沒有消失，一但股市回升，樓價也回升。

　　吸收了前三位特首的經驗，現任特首林鄭月娥決定變招，積極地想辦法增加土地供應。實際上，梁振英在任時也很努力地尋找土地供應，但是土地供應不是一時三刻可以成功，梁振英計劃中的古洞北，洪水橋項目，至今仍未開工，只有東涌填海工程總算展開了。 

…明天待續…