股市、土地供应比例与楼市的关系《下》

　　今年开始，特首林郑月娥决定改变香港土地供应的模式，过去许许多多年，香港土地供应是50%私人住宅和50%公共房屋，林郑月娥决定改为30%私人住宅和70%公共房屋，私人住宅占总量的50%减至30%，也相等於减少了40%。於是今年开始，香港的地产代理员一开口就会告诉他们的客户，私人住宅土地供应大幅减少了40%，一些本来已编好要招标出售的土地收回了，改建成居屋，很明显地，在心理上，想买楼的著急了，认为私楼的供应少了，楼价会大涨。

私楼供应少了，楼价会大涨吗? 

　　答案是否定的，只要整体楼房的供应不变，私楼、公共房屋比例的改变，对楼价的影响不大。新加坡就是最好的例子，新加坡政府将80%至90%政府土地用来兴建公共房屋出售，比例比林郑月娥的70%还高。但是，新加坡住宅的价格依然比香港低，新加坡人口密度比香港还高，为什么私宅及公共房屋的价格都比香港低? 理由是新加坡土地虽然少，人口密度高，但是土地开发比例高，因此，总房屋面积供应量就比香港强得多，总房屋供应量多，价格自然比较低。因此，要记著影响房屋价格的是房屋的总供应量，而不是私宅公共房屋的比例。

　　新加坡政府的房屋政策是成功的，甚至连反对党也支持，这也是新加坡的人民行动党能长期执政的主要原因，因此，我也相信林郑月娥的新土地政策也会受到香港市民的支持，那些高喊改变土地供应比例会托高楼价的人，最终会自讨没趣。

　　事有凑巧，当林郑月娥减少私宅土地供应的时候，股市回升，造成楼市也见底回升，於是大量地产界的人就口口声声说这是私宅供应减少所带来的效果。

　　当然，林郑月娥今年开始增加公共房屋土地供应，效果要等到这些土地上兴建的公共房屋落成才会显现，大家还得耐心地等待。