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运筹帷幄

股市、土地供应比例与楼市的关系《下》

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年5月29日

  今年开始,特首林郑月娥决定改变香港土地供应的模式,过去许许多多年,香港土地供应是50%私人住宅和50%公共房屋,林郑月娥决定改为30%私人住宅和70%公共房屋,私人住宅占总量的50%减至30%,也相等於减少了40%。於是今年开始,香港的地产代理员一开口就会告诉他们的客户,私人住宅土地供应大幅减少了40%,一些本来已编好要招标出售的土地收回了,改建成居屋,很明显地,在心理上,想买楼的著急了,认为私楼的供应少了,楼价会大涨。

私楼供应少了,楼价会大涨吗

  答案是否定的,只要整体楼房的供应不变,私楼、公共房屋比例的改变,对楼价的影响不大。新加坡就是最好的例子,新加坡政府将80%90%政府土地用来兴建公共房屋出售,比例比林郑月娥的70%还高。但是,新加坡住宅的价格依然比香港低,新加坡人口密度比香港还高,为什么私宅及公共房屋的价格都比香港低? 理由是新加坡土地虽然少,人口密度高,但是土地开发比例高,因此,总房屋面积供应量就比香港强得多,总房屋供应量多,价格自然比较低。因此,要记著影响房屋价格的是房屋的总供应量,而不是私宅公共房屋的比例。

  新加坡政府的房屋政策是成功的,甚至连反对党也支持,这也是新加坡的人民行动党能长期执政的主要原因,因此,我也相信林郑月娥的新土地政策也会受到香港市民的支持,那些高喊改变土地供应比例会托高楼价的人,最终会自讨没趣。

  事有凑巧,当林郑月娥减少私宅土地供应的时候,股市回升,造成楼市也见底回升,於是大量地产界的人就口口声声说这是私宅供应减少所带来的效果。

  当然,林郑月娥今年开始增加公共房屋土地供应,效果要等到这些土地上兴建的公共房屋落成才会显现,大家还得耐心地等待。

 
 
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1. 香港谢 2019-05-29 12:15:00
政府是否真是有心解决市民住屋的问题?之前做了一场戏后,现在无声无色,好像所有的问题已经解决了!😒
2. 乜春 2019-05-29 15:14:58
通常事情总是在无声无息中解决了,有声有息的通常不能成事。