按保租賃許可難刺激樓市

8月2日，按揭證券公司突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。新舉措被部份人形容為「放生」偷偷把按保物業出租的業主。但初步看來，透過措施出租物業的限制不少，不宜視為「救市」/「加甜」措施。

原則上，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等，過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。因此市場有聲音認為，特別情況下容許業主把按保物業出租，是刺激樓市之舉。

按證公司表示，會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換，又或子女長大，需要更多空間等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

值得留意的是，在以上三個理由之外，申請的抵押人需附合以下條件：自取用樓按以來，從沒出租物業、一直以按保物業為主要居所、除按保物業以外，抵押人在香港沒有其他住宅物業。而以「特別需要」為由申請，抵押人亦需要居於按保物業最少12個月、沒有逾期還款紀錄等等。

即使申請獲批，也有相關的限制：每一租期必須為固定租期(死約)，連同終止通知期，最長14個月，不可有續期選擇。而抵制人需承諾以香港為主要居住地、不會在香港購買其他住宅。

由於相關限制，估算最終「受惠」於措施的按保客戶不會太多。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，

將物業出租以應付按揭還款。但對「自住變投資」的業主來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。按證公司已於8月8日把「租賃許可申請表」派發至各家參與按保計劃的銀行。有需要的按保抵押人可向自己的按揭貸款銀行查詢。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

想知道更多？撳入以下 連結 ，會有專人同你聯絡。 

*所有按揭申請，需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引；

*最高按揭成數視乎物業現時估值有所變化

*相關按揭條件會不時調整

#非固定收入 #高成數按揭 #宏亞按揭