按保租赁许可难刺激楼市

8月2日，按揭证券公司突然宣布按揭保险计划的新安排，在个别情况下，考虑批准以按保入市的业主将物业出租。新举措被部份人形容为「放生」偷偷把按保物业出租的业主。但初步看来，透过措施出租物业的限制不少，不宜视为「救市」/「加甜」措施。

原则上，按揭保险是为了自住买家而设。不单申请按保时需申明物业用於自住，按证公司更会每年抽样发信予借款人，要求他们声明物业仍然用於自住、并提供居住证明等，过去也有虚报自住的业主被控入罪的个案。因此市场有声音认为，特别情况下容许业主把按保物业出租，是刺激楼市之举。

按证公司表示，会在三个情况下考虑批准按保借款人的出租要求，即家庭将有新生婴儿或领养儿童、业主失业，以及其他特别需要。

首两个条件合理而且客观。以条件1为例，业主买楼时，可能先购入小单位，到了规划生育时才发现空间不足；但又受限於财政原因，难以换楼，甚至因为楼价较购入时下跌，难以将物业出售。容许这些业主将物业出租，可说合情合理。同样，业主失业，可能一时财困，如果可以把自住物业出租，有助解决他们的问题。以上述理由申请将物业出租，需要提供相关证明文件，例如医生发出的怀孕证明、公司信等。单纯「打算生儿育女」并不是可接受的理由。

至於第三项「特别需要」看来有一定主观成份，笔者想到的可能理由包括工作/子女上学地区变换，又或子女长大，需要更多空间等，至於执行时的弹性有多大，便有等时间观察。

值得留意的是，在以上三个理由之外，申请的抵押人需附合以下条件：自取用楼按以来，从没出租物业、一直以按保物业为主要居所、除按保物业以外，抵押人在香港没有其他住宅物业。而以「特别需要」为由申请，抵押人亦需要居於按保物业最少12个月、没有逾期还款纪录等等。

即使申请获批，也有相关的限制：每一租期必须为固定租期(死约)，连同终止通知期，最长14个月，不可有续期选择。而抵制人需承诺以香港为主要居住地、不会在香港购买其他住宅。

由於相关限制，估算最终「受惠」於措施的按保客户不会太多。

在微观层面，那些曾经透过按保入市，而现时正好因为家庭、工作因素而有需要将物业出租的业主，不妨考虑申请豁免，将物业出租。或者转为「双租族」(一方面租住居所，同时有物业出租)，或者搬回老家，

将物业出租以应付按揭还款。但对「自住变投资」的业主来说，估计难以透过按保以放大按揭杠杆。按证公司已於8月8日把「租赁许可申请表」派发至各家参与按保计划的银行。有需要的按保抵押人可向自己的按揭贷款银行查询。

在宏观层面来说，措施料不会对楼市有明显刺激作用，由於申请将按保物业出租有一定条件，而且有多个限制。与其说措施是「刺激楼市」(加甜)，不如说是类似房委会容许未完成补价，又有突发需要的居屋业主将物业加按的人性化措施。

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*所有按揭申请，需符合金管局有关按揭申请人供款与入息比率的相关指引；

*最高按揭成数视乎物业现时估值有所变化

*相关按揭条件会不时调整

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