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按揭新聞
加息周期降壓測 錯托樓市難解厄
2022年9月24日 (東方)
正當美國持續猛力加息,香港銀行基於商業考慮終上調最優惠利率。這個時候港府仍不從速全面審視現行樓市政策,撤銷辣招稅項,甚或配合放寬專才或投資等移民政策來增加外來購買力以穩定樓市,反而是傳來金融管理局宣布下調物業按揭的貸款利率壓力測試要求。當局「托市」意味雖濃,但問題是在本地用家信心和負擔能力皆跌之時,如此變相在加息周期讓用家放大槓桿入市,只怕幫不上大忙,更有加大金融系統性風險之虞,最怕愈托愈跌,樓市難逃厄運!

隨着香港防疫政策與國際脫軌,大大影響資金流和人流,損害國際金融中心地位,對資產價格的打擊不斷浮現。除港股成交「陰乾」,主要指數浸浸落之外,數據顯示無論是新盤銷情抑或二手樓成交均告受壓,劈價潮更愈演愈烈,在在說明香港的資產價格正承受極大的壓力。一個靠食「四方飯」的國際都會,被防疫政策綁手綁腳,眼見區內競爭對手頻頻出招搶錢搶客而無力還擊,猶如作繭自縛。再繼續「乾塘」下去,股、樓大冧市絕非危言聳聽!

金融與地產是香港經濟命脈,港府當年為讓樓市降溫而推出的「辣招」稅項,如今明顯已過時,理應早作有序減辣甚至全面撤辣,以讓樓市恢復正常運作。偏偏港府至今仍未肯正視市場訴求,反而在香港主要銀行上調最優惠利率0.125厘翌日,亦即香港正式重啟加息周期之際,金管局宣布將樓按壓測要求由3厘降至兩厘,即同一收入的人士,可向銀行貸取更大款項買樓,變相降低物業按揭貸款的入市門檻以增加市場購買力,對沖最優惠利率及近期香港銀行同業拆息(HIBOR)持續上升的影響。

不過,從風險管理的角度看,金管局在加息周期放寬物業借貸令人費解;二則在經濟不景氣下,港人收入不穩,對前景信心低迷,會否因可向銀行多借錢而作出置業上車決定,尚待觀察;若以放寬樓市槓桿來吸引用家上車,谷大購買力,既救不了火,更有推人入火坑之虞,如此亂出招托樓市,作用豈不成疑?

如今香港樓市的問題乃長期防疫,加上與國際脫軌,商業市道長期低迷,本地企業老本耗盡,企業倒閉,工人失業,用家置業態度變得極為審慎;變相關上大門,外資撤港,種種皆不利投資,令資金流入不斷減少,皆嚴重打擊物業租賃和投資需求;更甚的是移民潮讓一班具實力的本地買家從此在市場消失。如是者,樓市焉能不跌?

要提振樓市,港府得全面審視政策,首要有序撤銷不合時宜的辣招措施,畢竟樓市持續低迷的話,政府的辣招稅收亦不見得會多,故不應過分誇大庫房收入的考慮。反之,撤辣有助企業和投資者增加資金流動性,應對經濟逆境,年關將至亦不致倒閉,令大批工人失業,惡性循環進一步打擊經濟;另一方面,也得因應區內的搶客搶錢競爭日趨激烈,盡快優化專才及投資移民等「吸金」政策,設法「吸人吸錢」,有力提振需求面。

樓市活,則百業有救。港府施政繼續慢幾拍、捉錯用神,錯失時機,只怕難挽狂瀾!