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按揭新闻
加息周期降压测 错托楼市难解厄
2022年9月24日 (东方)
正当美国持续猛力加息,香港银行基於商业考虑终上调最优惠利率。这个时候港府仍不从速全面审视现行楼市政策,撤销辣招税项,甚或配合放宽专才或投资等移民政策来增加外来购买力以稳定楼市,反而是传来金融管理局宣布下调物业按揭的贷款利率压力测试要求。当局「托市」意味虽浓,但问题是在本地用家信心和负担能力皆跌之时,如此变相在加息周期让用家放大杠杆入市,只怕帮不上大忙,更有加大金融系统性风险之虞,最怕愈托愈跌,楼市难逃厄运!

随着香港防疫政策与国际脱轨,大大影响资金流和人流,损害国际金融中心地位,对资产价格的打击不断浮现。除港股成交「阴干」,主要指数浸浸落之外,数据显示无论是新盘销情抑或二手楼成交均告受压,劈价潮更愈演愈烈,在在说明香港的资产价格正承受极大的压力。一个靠食「四方饭」的国际都会,被防疫政策绑手绑脚,眼见区内竞争对手频频出招抢钱抢客而无力还击,犹如作茧自缚。再继续「干塘」下去,股、楼大冧市绝非危言耸听!

金融与地产是香港经济命脉,港府当年为让楼市降温而推出的「辣招」税项,如今明显已过时,理应早作有序减辣甚至全面撤辣,以让楼市恢复正常运作。偏偏港府至今仍未肯正视市场诉求,反而在香港主要银行上调最优惠利率0.125厘翌日,亦即香港正式重启加息周期之际,金管局宣布将楼按压测要求由3厘降至两厘,即同一收入的人士,可向银行贷取更大款项买楼,变相降低物业按揭贷款的入市门槛以增加市场购买力,对冲最优惠利率及近期香港银行同业拆息(HIBOR)持续上升的影响。

不过,从风险管理的角度看,金管局在加息周期放宽物业借贷令人费解;二则在经济不景气下,港人收入不稳,对前景信心低迷,会否因可向银行多借钱而作出置业上车决定,尚待观察;若以放宽楼市杠杆来吸引用家上车,谷大购买力,既救不了火,更有推人入火坑之虞,如此乱出招托楼市,作用岂不成疑?

如今香港楼市的问题乃长期防疫,加上与国际脱轨,商业市道长期低迷,本地企业老本耗尽,企业倒闭,工人失业,用家置业态度变得极为审慎;变相关上大门,外资撤港,种种皆不利投资,令资金流入不断减少,皆严重打击物业租赁和投资需求;更甚的是移民潮让一班具实力的本地买家从此在市场消失。如是者,楼市焉能不跌?

要提振楼市,港府得全面审视政策,首要有序撤销不合时宜的辣招措施,毕竟楼市持续低迷的话,政府的辣招税收亦不见得会多,故不应过分夸大库房收入的考虑。反之,撤辣有助企业和投资者增加资金流动性,应对经济逆境,年关将至亦不致倒闭,令大批工人失业,恶性循环进一步打击经济;另一方面,也得因应区内的抢客抢钱竞争日趋激烈,尽快优化专才及投资移民等「吸金」政策,设法「吸人吸钱」,有力提振需求面。

楼市活,则百业有救。港府施政继续慢几拍、捉错用神,错失时机,只怕难挽狂澜!