估值半年低30% 屯門大型宅地成後市指標

發展局本周將公布第三財季（10月至12月）賣地計劃，賣地表目前滾存9幅住宅地，其中包括兩幅啟德住宅地及一幅赤柱豪宅地，估值共近500億元，會否在下季推出成為市場焦點。另一關注點是，上半財年供地只及財年目標四成，意味未來兩季需要加碼供應，才能完成全年供地目標，在加息陰霾下，本港樓市近月持續下跌，料繼續拖累地價表現，有測量師估計今年地價已累跌兩成。適逢本周五屯門住宅地截標，為香港加息後首幅截標地皮，更屬於可供應逾2,000伙的大型項目，可成為檢視後市的指標。◆香港文匯報記者 顏倫樂

香港銀行上周跟隨美國加息步伐，近4年來首度上調最優惠利率（P）0.125厘，市場人士普遍預料美聯儲今年餘下兩次議息會議合共再加息1.25厘。點陣圖則顯示，美聯儲2024年前都不會減息。在美持續大手加息下，港銀今年餘下時間亦可能再上調兩次P息，意味本港亦正式步入加息周期，對樓市及發展商的投地意慾料有明顯影響。

事實上，近月樓市已飽受加息預期的衝擊而持續回調，地價亦同樣下跌。本周五截標的屯門住宅地反應，可視為檢視樓市後市的指標。該地皮供應2,020伙，相當於財年首兩季供應的37.8%，其批出與否直接影響到政府供地部署及能否達到全年供應目標。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受香港文匯報訪問時直言，加息肯定會影響到地價表現，因為土地發展看的是長遠投資環境。

首9月二手交投26年第二差

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年迄今（截至9月20日為止）二手住宅註冊量錄28,272宗，按目前走勢，估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗。屆時宗數將創自1996年有紀錄以來的第二低，僅略高於2016年首9個月27,933宗水平。

張翹楚指，近期負面因素充斥及前景不明朗下，新盤銷情已轉差，再加上建築成本及融資成本上升，發展商對前景看法亦變得更審慎保守，買地出價自然較低。他估計，由今年初未加息到今天，地價已經下跌約20%，因此近月在地皮估值時已作出調整，包括政府剛批出的大圍顯和里住宅地。

就本周五截標的屯門住宅地，張翹楚表示已下調每呎樓面地價至4,380元，估值約57.2億元。據了解，這估值為目前市場下限。翻查資料，地皮今年4月時曾經流標，張翹楚當時估計每呎樓面地價為6,300元，換言之，不足半年內他對地皮估值已大幅下調了約30%。

市況不景發展商更「揀擇」

這幅屯門青山公路─大欖段住宅地相當具發展規模，位置在私樓琨崙以東，地皮面積約36.29萬方呎，可建總樓面約130.64萬方呎，提供約2,020伙。地皮曾是首幅加入最低單位面積280方呎限制的用地，但最終於4月流標收場。張翹楚認為限呎條款並非當時流標主因，而是因為地價門檻較高，只要政府調低底價，相信今次重推能避過流標命運。

張翹楚指，由於市況不景，今後發展商買地時會更「揀擇」，更着重將來是否「賣得出」，出價更趨保守。他說：「樓價跌幅最少都5%，地價一定會跟隨。何況買地是看長遠的，目前聯邦基金利率為3厘至3.25厘，預計明年會升至4.6厘以上，而香港銀行加息仍會持續一段時間，所以發展商都會關心加息及環球經濟對樓市的長遠影響。」

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為，最近新盤銷情冷卻，會一定程度影響發展商投地的意慾及出價。樓市交投回軟的原因，明顯是買家對於加息的看法與心態轉變，而後市亦變得不穩，這些都會影響發展商計數，令他們出價不再與以往般進取，預計之後大部分發展商出價都會下調，並傾向選擇一些對自己心儀或具策略性的地皮去競投。

料政府調低底價以免流標

至於本周截標的屯門地，他指今年初的流標原因，更多是因為該一帶供應太多，令發展商出價與政府存在落差。參考過去政府處理流標地的做法，相信政府了解到市場的普遍出價後，其內部亦會重新評估地皮底價而作出調整。此外，本港息口趨升並非今天才出現，雖然上周香港銀行才正式加息，但相信政府已了解市場走勢，地皮流標風險應不會太大。