估值半年低30% 屯门大型宅地成后市指标

发展局本周将公布第三财季（10月至12月）卖地计划，卖地表目前滚存9幅住宅地，其中包括两幅启德住宅地及一幅赤柱豪宅地，估值共近500亿元，会否在下季推出成为市场焦点。另一关注点是，上半财年供地只及财年目标四成，意味未来两季需要加码供应，才能完成全年供地目标，在加息阴霾下，本港楼市近月持续下跌，料继续拖累地价表现，有测量师估计今年地价已累跌两成。适逢本周五屯门住宅地截标，为香港加息后首幅截标地皮，更属於可供应逾2,000伙的大型项目，可成为检视后市的指标。◆香港文汇报记者 颜伦乐

香港银行上周跟随美国加息步伐，近4年来首度上调最优惠利率（P）0.125厘，市场人士普遍预料美联储今年余下两次议息会议合共再加息1.25厘。点阵图则显示，美联储2024年前都不会减息。在美持续大手加息下，港银今年余下时间亦可能再上调两次P息，意味本港亦正式步入加息周期，对楼市及发展商的投地意欲料有明显影响。

事实上，近月楼市已饱受加息预期的冲击而持续回调，地价亦同样下跌。本周五截标的屯门住宅地反应，可视为检视楼市后市的指标。该地皮供应2,020伙，相当於财年首两季供应的37.8%，其批出与否直接影响到政府供地部署及能否达到全年供应目标。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚接受香港文汇报访问时直言，加息肯定会影响到地价表现，因为土地发展看的是长远投资环境。

首9月二手交投26年第二差

据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，本年迄今（截至9月20日为止）二手住宅注册量录28,272宗，按目前走势，估计今年首9个月二手注册量将低於3万宗。届时宗数将创自1996年有纪录以来的第二低，仅略高於2016年首9个月27,933宗水平。

张翘楚指，近期负面因素充斥及前景不明朗下，新盘销情已转差，再加上建筑成本及融资成本上升，发展商对前景看法亦变得更审慎保守，买地出价自然较低。他估计，由今年初未加息到今天，地价已经下跌约20%，因此近月在地皮估值时已作出调整，包括政府刚批出的大围显和里住宅地。

就本周五截标的屯门住宅地，张翘楚表示已下调每尺楼面地价至4,380元，估值约57.2亿元。据了解，这估值为目前市场下限。翻查资料，地皮今年4月时曾经流标，张翘楚当时估计每尺楼面地价为6,300元，换言之，不足半年内他对地皮估值已大幅下调了约30%。

市况不景发展商更「拣择」

这幅屯门青山公路―大榄段住宅地相当具发展规模，位置在私楼琨仑以东，地皮面积约36.29万方尺，可建总楼面约130.64万方尺，提供约2,020伙。地皮曾是首幅加入最低单位面积280方尺限制的用地，但最终於4月流标收场。张翘楚认为限尺条款并非当时流标主因，而是因为地价门槛较高，只要政府调低底价，相信今次重推能避过流标命运。

张翘楚指，由於市况不景，今后发展商买地时会更「拣择」，更着重将来是否「卖得出」，出价更趋保守。他说：「楼价跌幅最少都5%，地价一定会跟随。何况买地是看长远的，目前联邦基金利率为3厘至3.25厘，预计明年会升至4.6厘以上，而香港银行加息仍会持续一段时间，所以发展商都会关心加息及环球经济对楼市的长远影响。」

香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典认为，最近新盘销情冷却，会一定程度影响发展商投地的意欲及出价。楼市交投回软的原因，明显是买家对於加息的看法与心态转变，而后市亦变得不稳，这些都会影响发展商计数，令他们出价不再与以往般进取，预计之后大部分发展商出价都会下调，并倾向选择一些对自己心仪或具策略性的地皮去竞投。

料政府调低底价以免流标

至於本周截标的屯门地，他指今年初的流标原因，更多是因为该一带供应太多，令发展商出价与政府存在落差。参考过去政府处理流标地的做法，相信政府了解到市场的普遍出价后，其内部亦会重新评估地皮底价而作出调整。此外，本港息口趋升并非今天才出现，虽然上周香港银行才正式加息，但相信政府已了解市场走势，地皮流标风险应不会太大。