房地產風險排名跌兩位 地建會：已不見炒風

近期香港樓價跌跌不休，樓市「撤辣」已成市場共同願望。繼日前市傳出港府正考慮放寬非香港永久居民置業需支付15%買家印花稅（BSD）的規定後，地產建設商會執委會主席梁志堅昨日表示，若消息屬實，當歡迎政府做法，並認為受疫情影響，政府應在樓市下工夫，更坦言現時樓市炒賣行為已不存在，期望政府能早日放寬各項額外印花稅（SSD）。他又稱，目前樓市調整，認為市道不景，政府亦會缺乏相關稅收，如不「撤辣」，地產市道便無法翻身！

梁志堅評論香港樓市的危機並非無的放矢，瑞士銀行公布的2022年《全球地產泡沫指數報告》亦見端倪。該報告追蹤全球25個主要城市的樓市情況，以指數形式分析泡沫的嚴重程度。其中香港樓市的泡沫指數按年下降0.19，至1.71，雖然是亞洲區排名最高，但排名已由去年的第3位降至第5位。當指數高於1.5，即顯示該城市正經歷樓市泡沫風險。至於如何優化政策，疏導樓市風險，已成港府當務之急。

港購650呎需年薪24倍

同為亞洲城市的東京，樓泡指數由去年的1.46升至本年的1.56，排名亦上升一位至第9位，顯示樓泡風險正在升溫。至於香港的主要競爭對手新加坡，排名維持在21位，指數更按年稍降至0.5，遠低於1.5的危險分界線。

在負擔能力一項，香港一個專業人士購買650方呎單位，平均需要年薪的24倍，全球「稱冠」，而且遠遠高於排第二位巴黎的15倍。東京和新加坡分別為14倍和10倍，排名第3和第7。至於目前香港樓市的泡沫情況，可見於住戶的借貸槓桿上升，住宅租金跌幅大於樓價下跌等。

瑞銀指，香港經濟在2003年後增長，造就樓價升至2018年的高位。然而，在2019年中開始出現停滯不前的情況，加上供樓負擔愈來愈難，經濟下行及疫情下嚴格的防疫措施，均打擊樓宇需求。過去一年，全數25個上榜城市名義樓價（未扣除通脹前的樓價）升近一成，升幅為2007年以來最高，惟同期香港名義樓價跌4%，為表現最差城市。展望未來，按揭利息上升、經濟前景不明朗，都成為香港樓市的隱憂。惟該行仍認為，中期而言，內地經濟復甦，將可為香港樓市帶來支持。

摩通憂地產股反彈短癮

不過，短期內地經濟仍在放緩，中港兩地何時才能通關更是未知之數，「撤辣」便成為目前最實在的選項。海通國際發表研究報告，指在過去6年有27.22萬非本地的專業人士在港工作，如取消BSD和雙倍印花稅（DSD），即這些非本地專業人士不再需要住滿7年「攞3粒星」，便可以免付30%印花稅。就算上述人士之中只有5%因減稅而買香港樓，也創造了13,613個住宅單位的需求，數字相當於去年所有住宅單位成交量的18%，此舉可緩減目前樓價的跌勢。

該行又認為，如果額外印花稅撤銷，將吸引更多業主將住宅單位放盤，雖然二手供應增加對樓價有壓力，但也同時鼓勵家庭細屋換大屋改善生活，增加樓宇的需求。

摩根大通亦認同，放寬印花稅可能推動市場情緒變得積極，預料會刺激成交量復甦，但暫時對樓價影響不大。至於發展商股價方面，該行認為即使「撤辣」，高借貸槓杆的發展商如恒基地產(00012)和新世界發展(00017)，其高槓桿問題不會消失，相信近期這些股份價格反彈只屬短暫。