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按揭新聞
港樓泡降溫 撤辣聲成群
2022年10月15日 (東方)
房地產風險排名跌兩位 地建會:已不見炒風

近期香港樓價跌跌不休,樓市「撤辣」已成市場共同願望。繼日前市傳出港府正考慮放寬非香港永久居民置業需支付15%買家印花稅(BSD)的規定後,地產建設商會執委會主席梁志堅昨日表示,若消息屬實,當歡迎政府做法,並認為受疫情影響,政府應在樓市下工夫,更坦言現時樓市炒賣行為已不存在,期望政府能早日放寬各項額外印花稅(SSD)。他又稱,目前樓市調整,認為市道不景,政府亦會缺乏相關稅收,如不「撤辣」,地產市道便無法翻身!

梁志堅評論香港樓市的危機並非無的放矢,瑞士銀行公布的2022年《全球地產泡沫指數報告》亦見端倪。該報告追蹤全球25個主要城市的樓市情況,以指數形式分析泡沫的嚴重程度。其中香港樓市的泡沫指數按年下降0.19,至1.71,雖然是亞洲區排名最高,但排名已由去年的第3位降至第5位。當指數高於1.5,即顯示該城市正經歷樓市泡沫風險。至於如何優化政策,疏導樓市風險,已成港府當務之急。

港購650呎需年薪24倍

同為亞洲城市的東京,樓泡指數由去年的1.46升至本年的1.56,排名亦上升一位至第9位,顯示樓泡風險正在升溫。至於香港的主要競爭對手新加坡,排名維持在21位,指數更按年稍降至0.5,遠低於1.5的危險分界線。

在負擔能力一項,香港一個專業人士購買650方呎單位,平均需要年薪的24倍,全球「稱冠」,而且遠遠高於排第二位巴黎的15倍。東京和新加坡分別為14倍和10倍,排名第3和第7。至於目前香港樓市的泡沫情況,可見於住戶的借貸槓桿上升,住宅租金跌幅大於樓價下跌等。

瑞銀指,香港經濟在2003年後增長,造就樓價升至2018年的高位。然而,在2019年中開始出現停滯不前的情況,加上供樓負擔愈來愈難,經濟下行及疫情下嚴格的防疫措施,均打擊樓宇需求。過去一年,全數25個上榜城市名義樓價(未扣除通脹前的樓價)升近一成,升幅為2007年以來最高,惟同期香港名義樓價跌4%,為表現最差城市。展望未來,按揭利息上升、經濟前景不明朗,都成為香港樓市的隱憂。惟該行仍認為,中期而言,內地經濟復甦,將可為香港樓市帶來支持。

摩通憂地產股反彈短癮

不過,短期內地經濟仍在放緩,中港兩地何時才能通關更是未知之數,「撤辣」便成為目前最實在的選項。海通國際發表研究報告,指在過去6年有27.22萬非本地的專業人士在港工作,如取消BSD和雙倍印花稅(DSD),即這些非本地專業人士不再需要住滿7年「攞3粒星」,便可以免付30%印花稅。就算上述人士之中只有5%因減稅而買香港樓,也創造了13,613個住宅單位的需求,數字相當於去年所有住宅單位成交量的18%,此舉可緩減目前樓價的跌勢。

該行又認為,如果額外印花稅撤銷,將吸引更多業主將住宅單位放盤,雖然二手供應增加對樓價有壓力,但也同時鼓勵家庭細屋換大屋改善生活,增加樓宇的需求。

摩根大通亦認同,放寬印花稅可能推動市場情緒變得積極,預料會刺激成交量復甦,但暫時對樓價影響不大。至於發展商股價方面,該行認為即使「撤辣」,高借貸槓杆的發展商如恒基地產(00012)和新世界發展(00017),其高槓桿問題不會消失,相信近期這些股份價格反彈只屬短暫。