房地产风险排名跌两位 地建会：已不见炒风

近期香港楼价跌跌不休，楼市「撤辣」已成市场共同愿望。继日前市传出港府正考虑放宽非香港永久居民置业需支付15%买家印花税（BSD）的规定后，地产建设商会执委会主席梁志坚昨日表示，若消息属实，当欢迎政府做法，并认为受疫情影响，政府应在楼市下工夫，更坦言现时楼市炒卖行为已不存在，期望政府能早日放宽各项额外印花税（SSD）。他又称，目前楼市调整，认为市道不景，政府亦会缺乏相关税收，如不「撤辣」，地产市道便无法翻身！

梁志坚评论香港楼市的危机并非无的放矢，瑞士银行公布的2022年《全球地产泡沫指数报告》亦见端倪。该报告追踪全球25个主要城市的楼市情况，以指数形式分析泡沫的严重程度。其中香港楼市的泡沫指数按年下降0.19，至1.71，虽然是亚洲区排名最高，但排名已由去年的第3位降至第5位。当指数高於1.5，即显示该城市正经历楼市泡沫风险。至於如何优化政策，疏导楼市风险，已成港府当务之急。

港购650尺需年薪24倍

同为亚洲城市的东京，楼泡指数由去年的1.46升至本年的1.56，排名亦上升一位至第9位，显示楼泡风险正在升温。至於香港的主要竞争对手新加坡，排名维持在21位，指数更按年稍降至0.5，远低於1.5的危险分界线。

在负担能力一项，香港一个专业人士购买650方尺单位，平均需要年薪的24倍，全球「称冠」，而且远远高於排第二位巴黎的15倍。东京和新加坡分别为14倍和10倍，排名第3和第7。至於目前香港楼市的泡沫情况，可见於住户的借贷杠杆上升，住宅租金跌幅大於楼价下跌等。

瑞银指，香港经济在2003年后增长，造就楼价升至2018年的高位。然而，在2019年中开始出现停滞不前的情况，加上供楼负担愈来愈难，经济下行及疫情下严格的防疫措施，均打击楼宇需求。过去一年，全数25个上榜城市名义楼价（未扣除通胀前的楼价）升近一成，升幅为2007年以来最高，惟同期香港名义楼价跌4%，为表现最差城市。展望未来，按揭利息上升、经济前景不明朗，都成为香港楼市的隐忧。惟该行仍认为，中期而言，内地经济复苏，将可为香港楼市带来支持。

摩通忧地产股反弹短瘾

不过，短期内地经济仍在放缓，中港两地何时才能通关更是未知之数，「撤辣」便成为目前最实在的选项。海通国际发表研究报告，指在过去6年有27.22万非本地的专业人士在港工作，如取消BSD和双倍印花税（DSD），即这些非本地专业人士不再需要住满7年「攞3粒星」，便可以免付30%印花税。就算上述人士之中只有5%因减税而买香港楼，也创造了13,613个住宅单位的需求，数字相当於去年所有住宅单位成交量的18%，此举可缓减目前楼价的跌势。

该行又认为，如果额外印花税撤销，将吸引更多业主将住宅单位放盘，虽然二手供应增加对楼价有压力，但也同时鼓励家庭细屋换大屋改善生活，增加楼宇的需求。

摩根大通亦认同，放宽印花税可能推动市场情绪变得积极，预料会刺激成交量复苏，但暂时对楼价影响不大。至於发展商股价方面，该行认为即使「撤辣」，高借贷杠杆的发展商如恒基地产(00012)和新世界发展(00017)，其高杠杆问题不会消失，相信近期这些股份价格反弹只属短暂。