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按揭新闻
港楼泡降温 撤辣声成群
2022年10月15日 (东方)
房地产风险排名跌两位 地建会:已不见炒风

近期香港楼价跌跌不休,楼市「撤辣」已成市场共同愿望。继日前市传出港府正考虑放宽非香港永久居民置业需支付15%买家印花税(BSD)的规定后,地产建设商会执委会主席梁志坚昨日表示,若消息属实,当欢迎政府做法,并认为受疫情影响,政府应在楼市下工夫,更坦言现时楼市炒卖行为已不存在,期望政府能早日放宽各项额外印花税(SSD)。他又称,目前楼市调整,认为市道不景,政府亦会缺乏相关税收,如不「撤辣」,地产市道便无法翻身!

梁志坚评论香港楼市的危机并非无的放矢,瑞士银行公布的2022年《全球地产泡沫指数报告》亦见端倪。该报告追踪全球25个主要城市的楼市情况,以指数形式分析泡沫的严重程度。其中香港楼市的泡沫指数按年下降0.19,至1.71,虽然是亚洲区排名最高,但排名已由去年的第3位降至第5位。当指数高於1.5,即显示该城市正经历楼市泡沫风险。至於如何优化政策,疏导楼市风险,已成港府当务之急。

港购650尺需年薪24倍

同为亚洲城市的东京,楼泡指数由去年的1.46升至本年的1.56,排名亦上升一位至第9位,显示楼泡风险正在升温。至於香港的主要竞争对手新加坡,排名维持在21位,指数更按年稍降至0.5,远低於1.5的危险分界线。

在负担能力一项,香港一个专业人士购买650方尺单位,平均需要年薪的24倍,全球「称冠」,而且远远高於排第二位巴黎的15倍。东京和新加坡分别为14倍和10倍,排名第3和第7。至於目前香港楼市的泡沫情况,可见於住户的借贷杠杆上升,住宅租金跌幅大於楼价下跌等。

瑞银指,香港经济在2003年后增长,造就楼价升至2018年的高位。然而,在2019年中开始出现停滞不前的情况,加上供楼负担愈来愈难,经济下行及疫情下严格的防疫措施,均打击楼宇需求。过去一年,全数25个上榜城市名义楼价(未扣除通胀前的楼价)升近一成,升幅为2007年以来最高,惟同期香港名义楼价跌4%,为表现最差城市。展望未来,按揭利息上升、经济前景不明朗,都成为香港楼市的隐忧。惟该行仍认为,中期而言,内地经济复苏,将可为香港楼市带来支持。

摩通忧地产股反弹短瘾

不过,短期内地经济仍在放缓,中港两地何时才能通关更是未知之数,「撤辣」便成为目前最实在的选项。海通国际发表研究报告,指在过去6年有27.22万非本地的专业人士在港工作,如取消BSD和双倍印花税(DSD),即这些非本地专业人士不再需要住满7年「攞3粒星」,便可以免付30%印花税。就算上述人士之中只有5%因减税而买香港楼,也创造了13,613个住宅单位的需求,数字相当於去年所有住宅单位成交量的18%,此举可缓减目前楼价的跌势。

该行又认为,如果额外印花税撤销,将吸引更多业主将住宅单位放盘,虽然二手供应增加对楼价有压力,但也同时鼓励家庭细屋换大屋改善生活,增加楼宇的需求。

摩根大通亦认同,放宽印花税可能推动市场情绪变得积极,预料会刺激成交量复苏,但暂时对楼价影响不大。至於发展商股价方面,该行认为即使「撤辣」,高借贷杠杆的发展商如恒基地产(00012)和新世界发展(00017),其高杠杆问题不会消失,相信近期这些股份价格反弹只属短暂。