股樓持續下跌 加息窒礙購買慾

本港股樓持續下跌，惟此時卻撞正新盤供應大潮，令發展商推盤壓力與日俱增。據最新房屋局資料，一手現樓貨尾在第3季已升至1.47萬伙的逾15年新高。再翻查地政總署資料，目前待批售樓紙及已批售樓紙未售的樓花(在建中)新盤數量超過3萬個。換言之，市場上合共有多達4.5萬伙單位排隊開售，估計為近年新高。面對大量的潛在供應，預料往後幾個月，即使面對跌市，發展商仍會積極推盤「減磅」，但能否成功去貨則相當考驗其定價策略。◆香港文匯報記者 顏倫樂

疫情影響下，今年一手新盤銷售進度可謂經歷「過山車」般的跌宕起伏。年初在第五波疫情影響下，新盤市場幾乎全面凍結，2、3月更跌至僅百餘宗成交，至4月政府放寬社交距離措施後，市場才得以「鬆綁」。4月至6月期間，一手新盤成交按月平均錄得過千宗水平，樓市曾出現一個短暫的「小陽春」。

次季小陽春轉眼已去

不過自7月開始，樓市受美國持續大手加息影響進入一個較明顯的下跌軌道，當月新盤銷情跌至921宗，按月少三成。發展商見狀亦變陣，8月時兩個大型新界新盤以低於同區二手價一至兩成的價錢開賣，希望藉此維持樓市熱度。但事與願違，「銷情熾熱」僅限於銀碼較細的新界新盤，市區盤或銀碼較大的則出現「滯銷」情況，形成鮮明對比。

到9月，美加息速度未有減慢，香港銀行亦宣布加息，新盤銷情受到更明顯打擊，即使發展商以「唧牙膏」式推盤，並每次均對外宣稱該一輪少量的新盤發售錄得理想銷情，但從每月的成交數據可發現，9、10月只錄605宗及約346宗成交，一手銷情每況愈下。

今年一手或9年最靜

在疫情及加息雙重打擊下，今年一手成交量截至10月亦僅錄約8,700伙成交，較過去5年平均每年1.7萬伙的一手註冊量可謂相差甚遠。按目前市況，11、12月錄得大量新盤成交的可能性並不高。翻查資料，上一次一手成交量低位在2013年出現，當時全年註冊量僅9,726宗，市場估計今年或創2013年後9年新低。

正當發展商面對跌市，扭盡六壬刺激市民入市意慾之際，卻須同時面對新盤供應大潮的殺到。據房屋局上周公布的數據，目前一手現樓貨尾在第三季已升至1.47萬伙的逾15年新高。同時間地政總署資料亦顯示，至9月待批售樓紙的樓花新盤多達20,885伙。連同今年已批售樓紙，卻因疫情及市況影響而積壓未推出的約9,500伙，此3個新盤供應來源合共就多達4.5萬伙，為近年新高。

值得留意，原來今年已持續10個月待批新盤單位數量高居2萬伙水平以上，為廿多年來首見。翻查地政總署數據，對上一次供應高峰在2002年，當時3月至7月曾連續5個月高居2萬伙以上水平，而2003年至2021年的18年間則未出現過單月高過2萬個單位待批售樓紙，可想像今年新盤供應數量之多。

暫寧傾向增優惠爭客

「新盤大軍」殺到，但加息下市民入市意慾普遍下降，樓價亦持續下跌，再遇上新盤供應大潮，發展商推盤壓力可謂極大。然而誰也不希望賣樓利潤受損，因此目前平價推盤仍只出現在新界新盤，多家發展商仍傾向以推優惠吸客。往後除非發展商願意調整價格，否則隨着市場積壓的新盤越來越多，所面對的競爭只會有增無減。