股楼持续下跌 加息窒碍购买欲

本港股楼持续下跌，惟此时却撞正新盘供应大潮，令发展商推盘压力与日俱增。据最新房屋局资料，一手现楼货尾在第3季已升至1.47万伙的逾15年新高。再翻查地政总署资料，目前待批售楼纸及已批售楼纸未售的楼花(在建中)新盘数量超过3万个。换言之，市场上合共有多达4.5万伙单位排队开售，估计为近年新高。面对大量的潜在供应，预料往后几个月，即使面对跌市，发展商仍会积极推盘「减磅」，但能否成功去货则相当考验其定价策略。◆香港文汇报记者 颜伦乐

疫情影响下，今年一手新盘销售进度可谓经历「过山车」般的跌宕起伏。年初在第五波疫情影响下，新盘市场几乎全面冻结，2、3月更跌至仅百余宗成交，至4月政府放宽社交距离措施后，市场才得以「松绑」。4月至6月期间，一手新盘成交按月平均录得过千宗水平，楼市曾出现一个短暂的「小阳春」。

次季小阳春转眼已去

不过自7月开始，楼市受美国持续大手加息影响进入一个较明显的下跌轨道，当月新盘销情跌至921宗，按月少三成。发展商见状亦变阵，8月时两个大型新界新盘以低於同区二手价一至两成的价钱开卖，希望藉此维持楼市热度。但事与愿违，「销情炽热」仅限於银码较细的新界新盘，市区盘或银码较大的则出现「滞销」情况，形成鲜明对比。

到9月，美加息速度未有减慢，香港银行亦宣布加息，新盘销情受到更明显打击，即使发展商以「唧牙膏」式推盘，并每次均对外宣称该一轮少量的新盘发售录得理想销情，但从每月的成交数据可发现，9、10月只录605宗及约346宗成交，一手销情每况愈下。

今年一手或9年最静

在疫情及加息双重打击下，今年一手成交量截至10月亦仅录约8,700伙成交，较过去5年平均每年1.7万伙的一手注册量可谓相差甚远。按目前市况，11、12月录得大量新盘成交的可能性并不高。翻查资料，上一次一手成交量低位在2013年出现，当时全年注册量仅9,726宗，市场估计今年或创2013年后9年新低。

正当发展商面对跌市，扭尽六壬刺激市民入市意欲之际，却须同时面对新盘供应大潮的杀到。据房屋局上周公布的数据，目前一手现楼货尾在第三季已升至1.47万伙的逾15年新高。同时间地政总署资料亦显示，至9月待批售楼纸的楼花新盘多达20,885伙。连同今年已批售楼纸，却因疫情及市况影响而积压未推出的约9,500伙，此3个新盘供应来源合共就多达4.5万伙，为近年新高。

值得留意，原来今年已持续10个月待批新盘单位数量高居2万伙水平以上，为廿多年来首见。翻查地政总署数据，对上一次供应高峰在2002年，当时3月至7月曾连续5个月高居2万伙以上水平，而2003年至2021年的18年间则未出现过单月高过2万个单位待批售楼纸，可想像今年新盘供应数量之多。

暂宁倾向增优惠争客

「新盘大军」杀到，但加息下市民入市意欲普遍下降，楼价亦持续下跌，再遇上新盘供应大潮，发展商推盘压力可谓极大。然而谁也不希望卖楼利润受损，因此目前平价推盘仍只出现在新界新盘，多家发展商仍倾向以推优惠吸客。往后除非发展商愿意调整价格，否则随着市场积压的新盘越来越多，所面对的竞争只会有增无减。